第一章 总 则

第二章 住房市场供需与价格预测

第三章 住房建设发展目标

第四章 保障性住房建设规划布局

第五章 商品住房建设规划布局

第六章 居住用地供应规划

第七章 节能省地型住房发展规划

第八章 政策支持及保障措施

第1条 编制《银川市城市住房建设规划（2008-2012）》，进一步完善住房供应保障体系，促进房地产业持续健康发展，对于把银川建设成为西北地区最适宜居住、最适宜创业城市，具有十分重要的意义。

第2条 规划指导思想

按照贯彻落实科学发展观、创建资源节约与环境友好型城市的要求，把调整住房建设结构、稳定住房价格和解决低收入群众住房困难为重点，进一步完善银川市房地产市场体系和住房保障体系，以保障广大群众基本住房需求为主线，以解放思想、制度创新促进银川市房地产市场的健康、稳定和可持续发展，确保广大群众住有所居。

第3条 规划原则

突出“以人为本”的理念，以“居者有房住”为前提，体现社会公平，使住房建设与社会经济发展水平、社会保障体系及居民消费水平相协调。

1、保障和发展相结合。

2、统筹与集约。

3、协调发展。

4、可操作性。

第4条 规划期限

本次规划期限为2008－2012年。

第5条 规划依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》

2、《银川市城市总体规划（2008-2020）》

3、《银川市城市近期建设规划（2006-2010）》

4、《银川市城市住房建设规划（2006-2010）》

5、《银川市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

6、《银川市第五次房屋普查数据成果分析报告》

7、银川市历年房地产运行情况分析

8、国家和地方其他有关政策、法规与技术规范

第6条 规划范围

本次规划范围为银川市中心城，总用地面积约125平方公里。

第7条 在规划期限内，凡在规划区范围内进行的各项住房建设活动，应符合本规划及本规划的年度实施计划；与住房建设相关的各项政策、计划，应与本规划相协调。

第二章 住房市场供需与价格预测

第8条 住房市场供给预测

预计住房建筑面积到2012年约为4250万平方米。

第9条 住房市场需求预测

预计到2012年底，人均住房面积达到约40平方米，住房总量达到4250万平方米，基本满足人口增长的需要（人均住房面积是住房建筑面积与户籍人口的比值，不包括购房但未转入户籍的人口）。

第10条 住房市场交易价格预测。

2008-2012年间，银川市商品住房价格走势将呈平稳增长趋势。

第11条 保障性住房需求预测

2008-2012年，银川市计划改善6万户低收入住房困难家庭的居住条件，其中约2.4万户低收入住房困难家庭通过购买经济适用住房改善住房困难；约有2.88万户需通过提供廉租住房租赁补贴租住房屋解决住房困难；约有7200户通过廉租住房实物配租来解决住房困难。另外政府将多渠道增加外来务工人员住房房源。

第三章 住房建设发展目标

第12条 住房建设与发展战略

在尊重并符合市场经济规律的同时，实施政府的宏观调控，坚持一放（放开商品住房市场）、一管（管好经济适用住房）、一保（保障廉租住房），以促进住房供应结构的合理化和住房价格的平稳发展。

1、进一步完善商品住房、保障性住房、存量住房三个层次的住房供应体系，核心目标是保障城市低收入家庭的住房基本需求。

2、建立健全住房保障体系，实施租售并举的经济适用住房制度，继续推行面向城市低收入家庭的廉租住房制度。积极引导居民建立正确的住房消费观。

3、合理调节土地、住房供应总量及供应结构，大力发展节能省地型住房，鼓励建设中小户型、中低价位普通商品房。

4、建立稳定的住房保障资金，完善住房保障制度、

5、优化调整居住区空间布局，新增住房建设总体布局向金凤区、西夏区倾斜，控制兴庆区住房开发。

6、切实整顿和规范市场秩序，强化房地产市场动态监测。

第13条 住房建设总体目标

立足于银川市经济社会发展实际和资源环境承载能力，逐步建立符合银川实际的住房建设模式和消费模式，重点发展保障性住房建设，解决本市中低收入家庭的住房问题，合理引导商品住房开发方向与规模，兼顾本市以外人员购房需求。

1、重点发展上海路、宝湖路以外的居住用地，改善上海路、宝湖路以内的居住区环境。

2、金凤区建设与兴庆区更新并举。

3、加强居住环境和配套建设。

第14条 住房建设总量

根据2008—2012年间住房目标需求预测，将银川市2008年—2012年五年住房建设总量确定为1400万平方米左右，其中商品住房1136万平方米，占住房总量的81.14%；保障性住房264万平方米，占住房总量的18.86%。各类住房具体分配比例是：经济适用住房156万平方米，廉租住房36万平方米，拆迁安置房72万平方米；普通商品住房966万平方米，非普通商品住房170万平方米。

第15条 住房套型结构比例控制原则

规划期间，确保新审批、新开工的住房项目中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70％。

1、经济适用住房建设标准原则上单套建筑面积控制在60平方米左右,其套型建筑面积90平方米以下住房结构比例为100%。

2、廉租住房在经济适用住房建设项目中的配建比例原则上不低于5%，在商品住房建设项目中的配建比例原则上不低于3%。廉租住房建设标准原则上单套建筑面积不超过50平方米,其套型建筑面积90平方米以下住房结构比例为100%。

3、拆迁安置住房建设标准原则上确保套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70％。

4、普通商品住房建设标准和结构比例控制原则上优先安排套型建筑面积90平方米以下住房结构比例达到70%以上的项目。

第16条 住房建设重点

进一步整合“一城三区”的城市格局与功能，按照“空间重组、优化布局、中心西移、疏解老城”的原则，重点在金凤区建设住房，加强城市基础设施和公共服务设施建设；疏解老城交通和人口，改善旧区环境，积极稳妥的开展“城中村”改造和工业用地置换，逐步完善三区城市功能，增强现代化区域中心城市的集聚辐射带动功能。

1、兴庆区采用“完善南部，发展北部，疏解老城”的思路调整居住区布局。

2、金凤区采用“控制中心，发展南北”的思路进行居住区建设。

3、西夏区采用“中心置换、完善北部”的思路进行居住区建设。

第17条 住房建设时序

按照“拉开建设、重点先行、协调发展”的原则，优先推进金凤区的住房开发建设，兼顾西夏区南部和兴庆区的住房建设与发展，带动城市旧区更新、改造与整治。

第四章 保障性住房建设规划布局

第18条 保障性住房规划原则

坚持因地制宜、量力而行、分步解决、稳步推进；坚持政府主导、社会参与、合理负担的思路，合理安排廉租住房、经济适用住房的保障资金和土地供应，完善配套设施。

第19条 经济适用住房供应指导思想与原则

由政府主导进行经济适用住房建设和危旧房改造，鼓励大中型企业集资建房。严格控制危房改造和经济适用房项目开发建设的准入标准和相关政策。城市“夹心层”家庭及生活困难的返迁户和在银川居住超过五年的大中专毕业生、外地来银工作人员可申请经济租赁住房。

第20条 经济适用住房供应总量及方向

在2008-2012年间计划供应经济适用住房用地总量控制在90公顷以内，建筑面积约156万平方米，共约2.0万套。

第21条 经济适用住房规划布局

1、五里湖畔经济适用住房：规划在正源南街以西、纬十四路以南建设五里湖畔小区，用地规模26公顷，建筑面积32万平方米，其中经济适用住房（包括经济租赁住房8万平方米）27万平方米，廉租住房5万平方米。

2、贺兰山中路经济适用住房：规划在贺兰山中路以北、正源街以东建设经济适用住房，用地规模13公顷，建筑面积18万平方米。

3、黄河中路经济适用住房：规划在黄河中路以南、满城南街街以东建设经济适用住房，用地规模14公顷，建筑面积21万平方米。

4、文教生活区经济适用住房：规划在学院路以北，丽子园街以东文教生活区建设经济适用住房，用地规模13公顷，建筑面积19万平方米。

5、企业危旧房改造：西夏区部分大中型企业利用自有居住用地或空地集资建房，用地规模24公顷，建筑面积36万平方米。

6、在普通商品住房建设中委托开发企业配建35万平方米经济适用住房，政府在土地出让和建设中减免相关费用。

第22条 廉租住房供应指导思想与原则

规划期内廉租房的提供方式仍以租金补贴和租金核减为主，实物配租为辅。2008年6月1日起，根据《银川市新建住宅小区配套建设廉租住房的暂行规定》，银川市中心城区范围内新建经济适用住房小区按照建筑面积5%的比例配建廉租住房，新建商品房住宅小区按照建筑面积3%的比例配建廉租住房。

第23条 廉租住房供应总量及方向

2008—2012年间7200户低收入住房困难家庭将通过新建廉租住房来解决住房问题，共需建设建筑面积36万平方米的住房。

第24条 廉租住房规划布局

1、规划在五里湖畔经济适用住房小区建设廉租住房，总建筑面积5万平方米，作为直管公房拆迁安置及置换用房。

2、在普通商品住房建设中委托开发企业配建31万平方米廉租住房，政府在土地出让和建设中减免相关费用。

第25条 拆迁安置房供应指导思想与原则

严格控制被动性住房需求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度。

第26条 拆迁安置房供应总量及方向

拆迁安置房规划建设集中在中心城区的边缘地段，2008—2012年间共需建设72万平方米拆迁安置房。

第27条 拆迁安置房规划布局

1、火车站安置区：满城北街以西、贺兰山中路以北已开工建设火车站安置区，用地面积3公顷，住房建筑面积约4万平方米，计划2008年竣工。

2、福州南街安置区：福州南街以西、长城中路以北已开工建设福州南街安置区，计划2008年竣工，用地面积14公顷，住房建筑面积约18万平方米。

3、正源南街安置区：正源南街以西、六盘山路以北已开工建设正源南街安置区，计划2008年竣工，用地面积4公顷，住房建筑面积约6万平方米。

4、正源北街安置区：2008年规划在正源北街以东、规划路以北建设正源北街安置区，计划2010年竣工，用地面积17公顷，住房建筑面积约22万平方米。

5、长城路安置区：2009年规划在福州南街以西、长城中路以北建设正源北街安置区，计划2012年竣工，用地面积16公顷，住房建筑面积约22万平方米，用于安置魏家桥、砖渠等村农民。

第28条 外来务工人员住房供应指导思想与原则

以为外来务工人员提供便利、安全、卫生的基本居住条件，并享受社区综合服务为目标，坚持实事求是，结合实际、经济实用，就近方便的原则，采取改造、集中租用、新建等方式，多渠道增加外来务工人员住房房源。

第29条 外来务工人员住房规划

1、按行业特点和年度用工计划，各行业主管部门制定出相应的住房规范标准，由用工单位按照标准解决好外来务工人员的居住问题，确保外来务工人员的居住条件与环境有明显改善。

2、市辖三区政府及开发区管委会通过改造现有房屋，出租给外来务工人员居住。动员农民将返还的康居楼房低价出租给务工、经商人员，政府给予补贴。在拆迁安置住房中，建造一批公寓式出租房屋，由失地农民经营，出租给务工、经商人员。2008年市辖三区和开发区各提供50套住房，解决外来务工人员的住房问题。

3、将外来务工人员居住问题纳入城市住房保障范围，每年在廉租住房房源中划出相应比例，通过经济租用房的方式，让以家庭为单位的外来务工人员租住，2008年计划解决140户外来务工人员的住房问题。

第30条 保障性住房年度建设目标

2008年计划建设保障性住房建设总量为83万平方米，其中，建设经济适用住房50万平方米，建设廉租住房5万平方米，建设拆迁安置住房28万平方米。

2009年计划建设保障性住房建设总量为45万平方米，其中，建设经济适用住房28万平方米（包括经济租赁住房10万平方米），建设廉租住房5万平方米，建设拆迁安置住房12万平方米。

2010年计划建设保障性住房建设总量为45.5万平方米，其中，建设经济适用住房26万平方米（包括经济租赁住房10万平方米），建设廉租住房7.5万平方米，建设拆迁安置住房12万平方米。

2011年计划建设保障性住房建设总量为45万平方米，其中，建设经济适用住房26万平方米，建设廉租住房9万平方米，建设拆迁安置住房10万平方米。

2012年计划建设保障性住房建设总量为45.5万平方米，其中，建设经济适用住房26万平方米，建设廉租住房9.5万平方米，建设拆迁安置住房10万平方米。

第31条 保障性住房项目规划指标

保障性住房的规划建设应以标准适度、功能齐全、经济适用、节能省地为准则，规划设计必须符合国家有关法律法规和相关技术规范。涉及建筑高度、建筑密度、容积率和配套设施等控制性指标应符合控制性详细规划,原则上执行以下标准:

1、容积率:≤2.0;

2、建筑高度:≤36m;

3、建筑密度:≤28%

4、绿地率:≥35%;

5、停车位:0.3—0.4个/户。

第五章 商品住房建设规划布局

第32条 供应指导思想与原则

应根据市场情况和城市规划要求，控制新增商品住房用地供应总量。兴庆区应以城中村改造为主，成片建设为辅；金凤区商品住房开发应以市政基础设施、配套服务设施建设为先导；西夏区结合旧城改造，提升住房建设品味。普通商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。

第33条 供应总量及方向

2008—2012年间供应商品住房用地总量控制在约856公顷，建筑面积约1136万平方米。主要发展金凤区的居住组团，加强居住配套建设。

第34条 普通商品住房建设规划布局

规划期内中心城区共建设普通商品住房约966万平方米。兴庆区共建设约196万平方米普通商品住房；金凤区共建设约600万平方米普通商品住房；西夏区共建设约170万平方米普通商品住房。

第35条 非普通商品住房

规划期内非普通商品住房的建设需严格控制，非普通商品住房供应总量约170万平方米。

第36条 商品住房年度实施计划

2008年度计划建设商品住房总量为217万平方米。

2009年度计划建设商品住房总量为225万平方米。

2010—2012年度计划建设商品住房总量为694万平方米。

第六章 居住用地供应规划

第37条 居住用地供应指导思想与原则

优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。坚持新增供应与存量挖潜相结合，促进房地产市场发展中心向金凤区转移。

第38条 居住用地供应总量

2008-2012年间供应住房建设用地总量约为1000公顷，用于供应中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房用地700公顷。

第39条 居住用地供应方向

1、保障性住房用地：2008-2012年间，保障性住房用地以金凤区为主，其中金凤区为107公顷，西夏区为37公顷。

2、商品住房用地：2008-2012年间，商品住房用地主要集中在金凤区，其中兴庆区为157公顷，金凤区为578公顷，西夏区为121公顷。

第40条 居住用地供应年度实施计划

2008年供应保障性住房用地48公顷，供应商品住房用地132公顷。

2009年供应保障性住房用地29公顷，供应商品住房用地171公顷。

2010—2012年供应保障性住房用地67公顷，供应商品住房用地553公顷。

第七章 节能省地型住房发展规划

第41条 发展节能省地型住房的基本思路

1、建筑节能：所有新建建筑必须严格执行建筑节能标准，加强实施监管。大力推进城镇供热体制改革与供热制冷方式改革。推动既有住宅节能改造。积极推广应用新型和可再生能源。合理安排城市各项功能，促进城市居住、就业等合理布局，降低城市交通的能源消耗。

2、建筑节地：提高土地利用的集约和节约程度。合理规划住宅建设用地，在符合健康卫生和节能及采光标准的前提下，合理确定建筑密度和容积率。深入开发利用城市地下空间，实现城市的集约用地。

3、建筑节水：在住宅小区中，通过分质供水、推广应用节水器具等住宅节水措施与设备，节约用水。提高污水再生利用率，积极推进污水再生利用、雨水利用，推广绿化用水利用再生水。

4、建筑节材：推广应用高性能、低材（能）耗、可再生循环利用的建筑材料，因地制宜，就地取材。提高建筑品质，延长建筑物使用寿命，努力降低对建筑材料的消耗。大力推广应用高强钢和高性能混凝土。积极研究和开展建筑垃圾与部品的回收和利用。

第42条 规划目标

到2012年，银川市新建建筑实现节能50%；既有建筑节能改造逐步开展，中心城区完成80万平方米既有居住建筑的节能改造；建筑建造和使用过程的节水率在现有基础上提高20%以上；新建建筑对不可再生资源的总消耗比现在下降10%。

第43条 既有居住建筑节能改造规划

1、节能改造实施内容

结合住宅小区供热系统进行节能改造标准化设计，对既有居住建筑实施外围护结构节能改造、室内供热系统计量及温度调控改造、热源及供热管网热平衡改造。

2、实施进度

2008年银川市中心城区完成15万平方米既有居住建筑节能改造；2009年完成45万平方米节能改造；2010年完成20万平方米节能改造，2008—2010年间中心城区共计完成80万平方米既有居住建筑节能改造。

第八章 政策支持及保障措施

第44条 实施住房建设规划的政策策略

1、加强保障性住房建设管理，稳步扩大住房保障范围。

逐步建立包括经济适用住房、廉租住房为主要内容的新的住房保障体系。廉租住房建设资金除政府财政预算资金安排及住房公积金增值净收益外，全市年度土地出让净收益的10％或出让总金额的2%用于保障性住房建设，另外还要积极争取中央财政补助。

加大经济适用住房建设力度，建立市区两级政府联动机制，切实增加土地供应，加强经济适用住房建设与管理，继续完善销售监管制度。

完善廉租住房制度，逐步降低申请条件，扩大廉租住房覆盖范围，提高住房保障能力；多种手段筹集廉租住房房源。

尽快落实外来务工人员住房政策，多渠道增加外来务工人员住房房源，有效解决外来务工人员、农民工等特定人群的临时性住房困难。

2、切实发挥土地政策的综合调节作用。

加强年度土地供应计划与住房用地计划的协调衔接，按照全市住房发展规划和建设目标，进一步调整住房供应结构，年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％，把住房套型面积等控制性要求作为土地出让前置条件，坚持新增供应与存量挖潜相结合，盘活闲置存量土地，严格控制非普通商品住房土地供应，优先保证普通商品住房和保障性住房建设，加大对闲置土地的清理力度，严格制止囤积土地行为。

3、强化规划调控作用。

居住用地的控制性详细规划，在满足控制性详细规划技术要求的同时，还须明确提出地块的住房建筑套密度、住房面积净密度两项强制性指标，确保套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重达到开发建设总面积70％以上。

4、积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。

促进住房二级市场发展，促进住房梯度消费，优化住房资源配置。促进房屋租赁市场发展，通过发展住房租赁市场、外来务工人员住房等多种方式，研究建立解决进城务工人员住房问题的有效机制。

5、建立房地产开发企业品牌评估体系。

加快构建符合银川市实际的企业品牌评估体系，引导开发企业不断提升开发品位和品质，注重加强企业品牌塑造，加快新材料和新工艺的推广运用，着力打造银川品牌企业或企业集团。通过开发企业开发水平的不断提升，从而不断改善银川市人居环境。

6、加快实施住房建筑节能。

新建住房全面实施节能50％的设计标准，开发节能建材、墙体材料，建立健全新技术、新产品推广和淘汰使用制度；强化规划调控，合理规划住房建设用地，继续组织实施国家康居示范工程和区级住房示范小区建设，提高住房整体品质。

7、积极推进物业管理市场化、专业化，有效改善人居环境。

加强监督检查，规范物业管理行为；深化直管公房维修管理市场化、社会化改革；培育名牌物业管理企业，带动全行业的健康发展。

8、进一步完善房地产信息披露制度。

完善房地产市场住房信息发布体系，适时公布房地产开发的规划，增强房地产市场信息透明度，引导企业理性投资。加强对房地产调控政策的宣传，引导广大居民树立正确的住房消费观念。

9、规范市场活动，加强行业管理。

切实整治房地产交易环节违法违规行为；建立健全房地产估价、经纪管理制度，规范房地产中介行为；严格对房地产企业资质和从业人员执业资格的核准及日常监管工作；完善房地产交易与权属登记规范化管理工作。

第45条 实施住房建设规划的保障措施

1、加强组织机构建设。

成立银川市保障住房工作领导小组,全面领导、决策和协调银川市保障住房工作，做好住房保障发展规划和年度计划制定，分工做好保障性住房项目相关工作。

2、强化目标责任制管理。

将解决低收入家庭住房困难工作纳入三区两县一市及各部门工作目标责任制管理考核之中，建立长效工作机制。

3、切实加强住房保障工作规范化管理。

根据廉租住房保障办法和经济适用住房管理办法,加快建立住房保障工作管理机制，，严格保障性住房的建设和价格管理,健全准入和退出机制,不断提升规范化管理水平。

保障性住房建设应按照政府主导、市场运作的原则,选择具有相应资质和良好社会责任的开发、建设企业实施开发建设，确保保障性住房的建设质量。

4、加大对项目规模落实情况的跟踪监督力度。

适时掌握项目建设进度和销售情况，防止新开工建设项目的管理失控，有效控制空置面积过大和空置面积上升较快的项目，从而促进住房市场有效供应的形成。

第九章 附则

第46条 本规划由文本、图册和说明书三部分组成，图纸和文本具有同等法律效力。

第47条 本规划由银川市人民政府负责实施，由银川市房产管理行政主管部门负责解释。

第48条 本规划自批准之日起生效。

第十章 附表

附表1   各类住房具体分配面积和比例

附表2   2008—2012年各年份保障性住房建设数量

附表3  2008—2012年各年份商品住房类型分类建设数量

附表4  2008—2012年住房建设用地分区域供应量

附表5   2008—2012年居住用地供应年度实施计划

附录： 名词解释

1、保障性住房：主要指经济适用住房、廉租住房、直管公房、拆迁安置房等。

2、经济适用住房：是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

3、直管公房：指由政府委托房产管理部门直接管理的政府公有住房。

4、廉租住房：指政府在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。

5、租金补贴：指政府给廉租住房对象按规定标准发放租金补贴，由其自行承租住房。

6、租金核减：指政府对廉租住房对象已承租的建筑面积在60平方米以内的公有住房，执行廉租住房租金标准。

7、实物配租：指政府向廉租住房对象提供租金低廉且面积适当的普通住房。

8、普通商品住房：是指在小区容积率、住房面积、价格等方面符合规定标准，享受优惠税收政策的住房。银川市的普通住房的标准是：①住宅小区容积率在1.2以上；②单套建筑面积在130平方米以下；③每年按照上年度同区域住宅平均交易价格1.2倍，并根据地区实际上浮10%来确定当年普通商品住宅的成交价格。

9、存量住房：指市场中已经竣工交付或正在居住使用的住房。

10、货币补偿：指在房屋拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人协商，被拆迁人放弃产权，由拆迁人按市场评估价为标准，对被拆除的房屋的所有人进行货币形式的补偿。