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索 引 号:11640100010086004H/2022-00155 发布日期:2022-04-25
发布机构: 银川市统计局 责任部门: 银川市统计局
名 称:市场观望情绪浓厚 稳增长政策亟需加力—2022年一季度银川市经济运行情况系列分析报告之四

市场观望情绪浓厚 稳增长政策亟需加力—2022年一季度银川市经济运行情况系列分析报告之四

今年以来,全市始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度,稳妥实施房地产长效机制,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。一季度,全市房地产市场运行总体平稳,房价过快上涨的势头得到有效遏制,环比上涨0.4%,居全国70个大中城市第8位,同比上涨6.6%,比去年同期回落7.5个百分点;住宅待售面积下降15.8%,比去年全年减少7.7万平方米。同时有部分运行指标下降,主要是房地产开发投资下降9.2%,销售面积下降25.7%,新开工面积下降56.9%,对全市经济增长产生一定影响。

一、市场运行总体平稳,先行指标喜忧参半

(一)调控政策成效明显,房价涨幅逐步趋稳,居全国大中城市第8位。2021年,全市新建商品住宅销售价格环比涨幅有2个月居全国70个大中城市第1位,1个月居第2位;同比涨幅最高达到14.9%。为有效遏制房价过快上涨,8月23日,银川市出台了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,经过近8个月的实施调控,房价涨幅逐步趋于平稳。3月份,全市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,与北京、南昌、青岛、长沙、西安并列全国70个大中城市第8位;同比上涨6.6%,涨幅比去年同期回落7.5个百分点,比去年最高涨幅14.9%回落8.3个百分点。

(二)商品房待售面积总量减少,住宅待售降幅明显。目前,全市商品房销售市场在购房者“买涨不买跌”心理作用下,市场观望情绪较浓,刚性购房群体更加倾向于周边环境比较成熟的现房,从而加快了商品房待售面积消化速度。截至3月底,全市待售面积612.00万平方米,同比下降3.0%,总量比上年同期减少19.25万平方米,比去年全年减少37.77万平方米。其中:住宅待售面积166.46万平方米,同比下降15.8%,总量比上年同期减少31.20万平方米,比去年全年减少7.7万平方米;办公楼待售面积60.38万平方米,同比下降9.4%;商业营业用房待售面积242.95万平方米,同比增长2.6%;其他房屋待售面积142.21万平方米,同比增长9.3%。

(三)开发投资首次下降。随着调控政策的持续,房地产企业市场预期不足,投资意愿下降。一季度,全市有投资进度房地产开发项目157个,完成房地产开发投资34.30亿元,占全市固定资产投资比重为35.3%,下拉全市固定资产投资4.3个百分点,开发投资增速是2020年以来首次下降。其中:住宅完成投资24.38亿元,同比下降15.9%;办公楼完成投资0.33亿元,同比增长38.8%;商业营业用房完成投资3.80亿元,同比下降24.8%;其他完成投资5.79亿元,同比增长65.0%,分别占全市房地产开发投资总量的71.1%、1.0%、11.0%、16.9%。

(四)新开工面积降幅明显。受市场销售低迷,资金回笼困难等多重因素影响,企业对新开发楼盘更加谨慎,观望意愿比较强烈,致使市场新开工面积先行指标下降。一季度,全市房屋施工面积2960.25万平方米,同比下降4.3%。其中:住宅施工面积1943.14万平方米,同比下降1.1%;办公楼施工面积111.83万平方米,同比下降20.2%;商业营业用房施工面积335.11万平方米,同比下降11.7%;其他房屋施工面积570.17万平方米,同比下降6.1%。本年新开工商品房面积39.71万平方米,同比下降56.9%,其中住宅新开工面积32.98万平方米,同比下降50.5%。

(五)销售市场持续低迷。调控政策的稳步实施,一方面有效遏制了房价过快上涨,另一方面对房地产销售市场产生较大影响,自去年8月份调控政策实施后,全市房地产销售面积已连续7个月下降。一季度,全市商品房销售面积95.20万平方米,实现销售额73.71亿元,分别下降25.7%和19.7%。其中:住宅销售面积80.67万平方米,实现销售额65.41亿元,分别下降23.6%和19.5%;办公楼销售面积1.33万平方米,实现销售额0.81亿元,分别增长41.6%和54.4%;商业营业用房销售面积5.83万平方米,实现销售额5.16亿元,分别下降13.7%和19.8%;其他房屋销售面积7.37万平方米,实现销售额2.33亿元,分别下降50.3%和35.3%。


二、稳增长压力依存,存在问题需关注

(一)开发投资增长动力不足。一季度,全市房屋施工面积下降4.3%,总量同比减少131.95万平方米,施工规模整体下降是影响我市房地产开发投资动力不足、增长乏力的主要因素。二是房地产项目总投资规模较去年同期下降18.7%,其中10亿元以上房地产项目投资规模同比下降15.6%,10亿元项目完成投资下拉房地产增速19.7个百分点。三是全市房地产开发建筑安装投资虽然增长39.7%,拉动全市房地产开发投资增速23.7个百分点,但以土地购置费为主的其他费用下降83.7%,下拉全市房地产开发投资增速32.0个百分点。

(二)市场开发先行指标下降。一季度,全市新开工商品房面积39.71万平方米,同比下降56.9%,开发市场先行指标下降,预示着房地产潜在增量减少,将制约全市房地产开发投资增长。

(三)企业和购房者对市场预期降低。2021年,随着加强版“银八条”政策的出台,虽然短时间内达到了抑制房价快速上涨的效果,但是对房地产市场的影响也不容忽视。一是“一房一价”备案政策在一定程度上压缩了企业利润空间,企业新推楼盘的力度也降低,等待市场价格的再次上涨。二是购房者“买涨不买跌”的心理因素,以及对市场后期的担忧,一部分投资人群害怕房价进一步下跌导致利益受损不愿买房,另一部分刚需和刚改人群在等待房价的进一步下跌,观望情绪比较明显,购买欲望下降,对全市销售市场产生较大影响。

三、促进市场平稳健康发展的意见建议

总体来看,一季度,全市房地产市场运行平稳,指标下行修复进程较缓慢,稳增长仍是当前经济工作的重点,市场调控政策需进一步优化

(一)精准运用因城施策政策。坚决贯彻落实党中央、国务院各项决策部署,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,持续稳地价、稳房价、稳预期,完善房地产市场长效机制,探索新的发展模式,精准实施“因城施策”政策,促进全市房地产市场良性循环和健康发展。

(二)科学规划土地市场供应。市场新开工面积和土地购置面积下降,预期市场后期增长乏力。对此,相关部门要加强对土地供应的科学指导,优化配置土地供应,盘活存量建设用地,提高土地利用率,进一步激发经济活力。同时合理确定商品住宅用地供应节奏和规模,确保房地产开发规模、速度与我市经济增长、居民收入和人口规模相适应。

(三) 持续加大市场监管力度。要持续加大房地产市场管控力度,保持政策的连续性和稳定性,保证合理住房需求,稳定房地产市场预期。相关部门要加大对商品房项目的监管力度,定期不定期开展房地产市场专项整治,净化市场发展环境,严厉打击捂盘惜售、哄抬房价、扰乱市场秩序等违法违规行为,确保房地产市场平稳健康发展。

(四)提高市场抵御风险能力。在保持全市房地产市场持续稳定基础上,加大对薄弱县区的支持力度,促进县区房地产市场均衡协调发展,增强全市房地产市场发展的持续性和稳定性,提高抵御风险能力。

  



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