各县（市）区人民政府，市政府各部门、直属机构： 

　　《银川市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交维修改造标准及费用测算指导意见》已经银川市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。 

银川市人民政府办公厅

2017年1月18日

银川市国有企业职工家属区“三供一业”

分离移交维修改造标准及费用测算指导意见

为贯彻执行《国务院办公厅转发国务院国资委 财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》(国办发〔2016〕45号)和《自治区国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作方案的通知》(宁政办发〔2016〕186号)有关要求，确保“三供一业”分离移交工作顺利实施，确保国有企业职工家属区业主的切身利益，确保接受单位正常经营并提供优质服务，做好相关设施设备维修及改造工作，保证分离移交符合基本标准。现就银川市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交改造技术标准及费用测算工作提出如下指导意见。

一、主要依据

(一)住房和城乡建设部、财政部《关于推进北方采暖地区既有居住建筑供热计量及节能改造工作的实施意见》(建科〔2008〕95号)

(二)财政部《关于印发<关于推进北方采暖地区既有居住建筑供热计量及节能改造奖励资金管理暂行办法>的通知》(财建〔2007〕957号)

(三)住房和城乡建设部《关于印发<北方采暖地区既有居住建筑供热计量及节能改造技术导则>(试行)的通知》(建科〔2008〕126号)

(四)住房城乡建设部办公厅关于开展《北方采暖地区集中供热老旧管网改造规划》编制工作的通知

(五)《关于加强和改进城镇居民二次供水设施建设与管理确保水质安全的通知》(建城〔2015〕31号)

(六)《物业承接查验办法》(建房〔2010〕165号)

(七)《城市电力规划规范》(GB/T50293-2014)

(八)国家电网公司关于印发《国有企业职工家属区供电设施接收工作方案》的通知(国家电网营销〔2016〕736号)

(九)《宁夏回族自治区供热条例》

(十)《宁夏回族自治区物业管理条例》

(十一)《银川市城市供热条例》

(十二)《银川市物业管理条例》

(十三)《银川市城市供水节水条例》

(十四)《银川市城市生活饮用水二次供水管理办法》

(十五)《银川市特种行业节约用水管理办法》

(十六)《银川市城市供热总体规划》(2016—2025)

(十七)银川市人民政府办公厅关于印发《银川市拆除燃煤茶浴炉财政补助办法》的通知(银政办发〔2015〕126号)

(十八)《关于规范银川市保障性安居工程农民安置住宅小区和老旧住宅小区物业服务收费标准的通知》(银价发〔2016〕36号)

(十九)《银川市物业承接查验管理办法》(银房发〔2011〕165号)

(二十)关于印发《关于进一步新建改建居民住宅小区治安防范基础配套设施的意见》的通知(银综治办发〔2012〕20号)

(二十一)《关于银川市“平安小区”创建活动实施方案》(银房发〔2014〕314号)

(二十二)《关于供热分户控制改造费用标准的通知》(银价发〔2014〕49号)

二、基本原则

(一)坚持“维修为主、改造为辅、技术合理、经济合算、运行可靠”,且不低于银川市小区基础配套设施的平均水平原则；

(二)贯彻“以人为本”的原则，应按照居民生活的公用工程、安全、出行等多方面要求，营造安定、健康、和谐的社会环境；

(三)贯彻“经济、适用、绿色、美观”的原则，在满足使用功能的前提下力求降低造价，节约建设资金；对设备陈旧达不到使用要求或超过折旧年限的，应进行设备更换。

三、技术标准

(一)供水。

1.系统设计。

(1)供水系统改造移交内容主要包括从城市供水主管网到用户用水点全过程的管道、阀门、水表、表井等相关配套设施。

(2)一次供水改造应设置环状管网；设置分区计量表；设置绿化、消防、控制、计量等表井。

(3)二次供水改造应充分利用市政供水管网压力，在供水水量、压力可以满足用户需求的条件下，撤并改造服务面积小、技术设备老旧、运行状态较差的二次供水设施。

(4)依据市政供水管网条件，综合考虑小区或建筑物类别、高度、使用标准等因素，经技术经济比较后合理选择二次供水系统。

(5)二次供水系统应具有稳定可靠的消毒措施。

(6)二次供水系统应设置稳定可靠的防倒流等防污染装置。

(7)严禁二次供水管道与非饮用水管道相连接。

(8)二次供水改造系统的设计应满足安全使用和节能、节 地、节水、节材的要求，并应符合环保保护、施工安装、操作管理、维修检测等要求。

(9)泵站。合理运用现有泵站供水能力，以建设改造区域泵站为主，能合并的合并，不能合并的以维修为主，维修改造应满足正常运行的需要。

(10)增压设施。对设备陈旧达不到使用要求或超过折旧年限的，应进行设备更换。

(11)室内外管线。在折旧期限内，对腐蚀较重的进行维修，对设备陈旧达不到使用要求或超过折旧年限的，应进行设备更换。

2.市政引入管。

(1)二次供水泵房引入管宜从市政供水管网单独引入，并应设置稳定可靠的防倒流等防污装置。

(2)进水总管上应设一个与水池溢流联动的电动阀以及一个手动检修总阀。

3.二次供水管网。

(1)供水管网上的管道、阀门、管道附件等应按国家规范和标准的要求选用，并须与各压力分区的工作压力相匹配。

(2)室外供水管道应优先选用球墨铸铁、PE、钢塑复合管等符合国家规范的优质管材。

(3)供水采用单元进户，并应设置进水总阀。

(4)非公共供水管线加压管道，不得与市政供水管道连接，并且不得占用市政供水管道及其附属设施的位置。

(5)给水管道不得穿越污水井、化粪池、厕所等污染源；不宜视若穿越伸缩缝、沉降缝、变形缝等，如必须穿越上述三缝时，应设置补偿管道伸缩和剪切变形的装置。

(6)在敷设有二次供水管线的地面节点处应该作蓝色标识，并标明为二次供水管线。

4.楼内供水管线。

(1)室内供水管道压力大于0.6Mpa时，市政管网直供一次网部分采用PPR材质管材；中、高区二次供水部分采用钢塑复合管、金属塑料复合管材(如钢丝网骨架)均可以；供水压力小于等于0.6Mpa时采用PPR材质管材。

(2)根据水表改造要求，单元进户管分为原位换管和楼梯间改造两种安装方式，单元进户管宜在立管上安装阀门，阀门一般距楼地面300mm, 当一楼地面不具备安装阀门条件的楼栋，阀门应设在室外，并设置阀门井室。

(3)楼内立管若安装在管道井内，需增设防冻措施。

(4)给水管道安装在便于日常管理和维修且不妨碍建筑物正常使用的位置。

(5)给水管道不得穿越配变电房、电梯机房等遇水会损坏设备和引发事故的房间，并避免在生产设备上方穿过。

(6)给水管道应避免穿越人防地下室。

5.水表。

(1)对住宅建筑实现“一户一表、水表出户”的原则，达到精确计量、方便管理的目的，水表选择智能水表。

(2)水表安装应考虑其便于抄表和维护维修。水表出户后安置位置如存在冰冻隐患，应有防冻措施。

(3)楼内管道在水表前应设置减压阀，设置带有锁闭功能的截止阀，表后应安装用户操作球阀和止回阀。

6.监控系统。

(1)二次供水系统应设置专门的二次供水监控中心，监控中心应能监控城内所有二次供水设施运行状态。

(2)泵房应配置水质在线监测设备，监测数据应至少包括余氯、浊度、PH值等，并应实现在线传送至二次供水监控中心。

(3)泵房应采用远程监控系统。

(二)供热。

1.热源。

(1)热源内锅炉移交前应进行维修保养，运行时间达到5年的，需进行大修，运行时间达到3年的需进行中修，保证锅炉及附属设施(送风排烟系统、水处理系统、运煤除灰系统、电气控制系统)满足正常运行需求。

(2)改造后燃煤锅炉平均运行效率不应低于68%,燃气及燃油锅炉年均运行效率不应低于80%。

(3)保留锅炉房应按照环保部门要求配套安装脱硫除尘装置，并达到当地环保部门要求。

(4)按照环保要求，撤并容量小、效率低的供热燃煤小锅炉，并按规划就近撤并。

(5)水泵、风机安装变频装置。

(6)热源厂区内应具备相应的储煤、储渣场地。

2.热力站。

(1)不能满足供热要求的换热设备应更换。

(2)热力站附件应保温。供热介质设计温度高于50℃的管道、设备、阀门应时行保温。保温材料及其制品的主要技术性能应符合《城镇供热管网设计规范》(CJJ34—2010) 要求。

(3)水泵安装变频装置。循环水泵选用低噪声、节能、高效率的水泵，并应设置变频装置。补水定压方式为补水泵变频定压。

(4)热力站应具备无人值守，自动化运行管理要求。水、电、热需设置分项计量。热力站应能检测、记录热力网和热用户系统总管和各分支系统的供水压力、回水压力、供水温度、回水温度，热力网侧总流量和热量，各分支侧总流量和热量，用户系统补水量，生活热水耗水量。

监控装置应具备检测参数的显示、存储、打印功能，参数超限、设备事故的报警功能，并应将以上信息向上级监控中心传送。具备供热参数的调节控制功能和执行上级控制指令的功能。

(5)补水系统改造。二级网可以不必除氧处理，采用简单的水处理即可满足补水要求。如：复合被膜加药装置或整体式水处理装置。

(6)热源与热用户连接方式应由直接连接改为间接连接。

(7)热力站一级侧和二级侧无热计量装置时，应加装热计量装置。

3.热力网。

(1)供热管网应保障供热安全、节能运行。运行15年以上的供热管网(不含评估后可正常使用的管网);使用年限不足15年，但存在事故隐患的供热管网应时进行更换。

(2)供热系统室外管网输送效率低于90%,正常补水率大于总循环流量的0.5%,应针对降低漏损、加强保温等对管网进行改造。

(3)管网散热损失的要求。热力网必须做到保温，保温层外应有外保护层。热力管道一级管网散热损失控制在每公里温降小于0.1℃,热力管网热损失(保温、输热、平衡)控制在5%以内。热水管道二级管网散热损失控制在每公里温降小于0.1℃, 热力管网热损失(保温、输热、平衡)控制在8%以内，其中管网保温效率应大于97%。

(4)管网失水率要求。按照《城镇供热系统安全运行规程》要求，间接连接系统失水率应控制在总循环水量的1%以下，直接连接系统失水率应控制在总循环水量的2%以内。管网失水率控制目标为：一级管网失水率为总循环水量的0.3%以下；二级管网失水率为总循环水量的0.7%以下。

(5)热力网安装水力平衡装置。一级网和二级网的分支处安装水力平衡装置。减少水力失调，保障供热质量，水力平衡度应为0.9—1.2范围内。

(6)供热管网应具备热计量要求，改造遵循按楼栋计量原则，安装楼栋热表、平衡阀等设施。

4.热用户。

(1)在热力引入口安装热量表、水力平衡装置。

(2)楼内供热立管应达到防腐和保温要求。

(3)室内系统应具备分户控制条件，不能实现室温调节和热量分摊计量时，应改造或增设调控和计量装置。

(三)供电。

1.工作原则。

(1)基本原则。坚持“政府主导、先移交后改造、合法合规、特事特办”,积极稳妥推进供电设施接收工作。“政府主导”是指由政府为主导，出台有关费用标准，供电企业积极配合、协调解决供电设施接收过程中的有关问题；“先移交后改造”是指移交企业可先将抄表、收费和抢修工作移交供电公司，完成改造后办理资产清算移交手续；“合法合规”是指维修改造中实行公开招标，维修改造符合有关技术标准，严控工程质量和造价；“特事特办”是指积极配合地方政府，讲政治，顾大局，精简手续流程，加快接收进度。

(2)改造标准。坚持“因地制宜、充分利旧、标准适中”,确保技术合理、经济合算和运行可靠。因地制宜是指按照当地经济发展水平、居民用电特点，合理确定改造标准；充分利旧是指充分利用移交企业原有供配电设施、站址用房等，降低工程改造费用；标准适中是指原则上每户配置4—8千瓦，设备材料优先考虑国产优质产品，满足设计容量及用电发展需求，并留有合理余度。

(3)改造费用。分离移交费用包括相关设施维修维护、工程可研、设计、旧设备设施拆除、施工、监理等费用。小区红线以外公共电网建设改造费用由供能企业承担。

2.配置标准。

(1)住宅建筑住户1户1表，采用智能电度表。住宅用电负荷按照每户4—8千瓦配置。

(2)住宅建筑住户入户线采用铜芯导线，导线截面不得小于6平方毫米。

(3)住宅建筑每个单元设一个带隔离功能的开关。

(4)住宅建筑进线处设置电源进线箱，箱内设总保护开关。

(5)每栋住宅建筑的照明、电力、消防及其他防灾用电负荷应分别配电。

(6)单栋住宅建筑用电设备总容量在250KW以下时，多栋住宅建筑集中设置配变电所；单栋住宅建筑用电设备总容量在250KW 以上时，每栋住宅建筑设置配变电所。

(7)配变电所的外侧与住宅建筑的外墙间距，应满足防火、防噪声、防电磁辐射的要求，配变电所宜避开住户主要窗户的水平视线。

(8)住宅建筑应选用节能型变压器，变压器的负载率不宜大于65%。

(9)单台变压器容量不宜大于630KVA。设置于配电室内的单台变压器容量不宜超过1000Kva。

(10)电气设备老旧，超过折旧期限的电气设备应更新。

(四)物业。

1.基本要求。

(1)国有企业家属院(小区)移交前应对物业的共用部位、共用设施设备进行整体修缮，包括外墙、屋面、单元门、楼梯间外窗、路灯、绿地、道路、文体设施等进行维修改造。

(2)物业移交接收需在三供改造基本完成、埋铺管道、路面已全部恢复、垃圾已清运完毕、家属区(小区)可开展正常服务工作后进行。

(3)移交单位必须足额缴清移交物业的住宅专项维修资金。

(4)移交改造后的国有企业家属院(小区)基础配套设施应不低于可实施银川市住宅小区二级物业服务和二星平安小区的标准。

(5)改造后的国有企业家属院(小区)物业服务收费标准可参照《银川市保障性安居工程农民安置住宅小区和老旧住宅小区物业服务收费标准》执行。电梯维保服务、二次供水服务、装修垃圾清运费、停车泊位费等服务项目，独立于基础公共物业服务以外，作为可选物业服务项目，其对应服务费用也应独立测算。

(6)移交前移交企业、接受单位与业主签订《物业服务合同》,做好“三供一业”移交说明及业主自行缴纳物业服务费用、缴费意识转变等相关事项的宣传、引导工作，为社会物业进驻家属区(小区)打好基础，提高物业服务费用收缴率。

(7)为防止出现接收方取得分离移交费用后“弃管”等短期行为，移交项目优先移交给有实力、信誉好的国有独资物业服务公司。

2.家属区房屋建筑、配套、环境要求。

(1)移交单位物业管理资料齐全，业主历年物业费收缴情 况登记清晰，明细清单资料健全，包含房产类型、面积、户主信息、建筑物及管网图纸等。

(2)家属区(小区)楼宇、房屋外观较整洁，外墙保温完好，无重大缺损现象，内、外墙砖无明显脱落、破损；楼梯扶手、门、窗、玻璃无破损，开启灵活。外墙墙体、楼道和公共空间在移交前粉刷一次、楼道扶手油漆一次，楼道门窗维修一次。对小区公共设施、水池、设备、天台等危险隐患部位须设置安全警告标识，楼栋号标识清晰。

(3)房屋屋面、墙面防水完好，无渗漏现象。

(4)楼宇间道路硬化平整，无破损坑洼，窖井盖、道板等市政设施完好。

(5)生活区雨水、污水管道通畅完好，无堵塞，使用正常。建筑物落水管按距地面距离要求修整完善。

(6)设有24小时的门岗值班房，路灯、楼道照明等公共照明完好，家属区(小区)出入口通道人车分流。

(7)家属区(小区)主通道大门、四界围墙完好能确保正常防护工作，道闸门、人行档杆等设施完好具备使用功能。

(8)设备间(房)改造完成，封闭、完整。设施、设备具备正常使用功能，标识清晰、明确，原有记录保存完整。

(9)小区停车位、停车场使用正常。

(10)现有车棚、车库移交前修缮完毕，封闭、不漏雨水、门开启灵活，具备日常使用功能。

(11)技防监控、消防设施改造完成，按配备要求到位并运行正常。消防设施(消防栓、水带、枪头、桶、灭火器等)设施 完善；防雷设施完善。电梯、二次供水等改造完成，具备正常使用功能。特种设施设备安全运行许可证、消毒设备、安全监测设备配置齐全，无重大安全隐患。

(12)公共绿地、绿化带修整完好，清洁美观，无死株缺株，无黄土外漏，无大面积斑秃，无花坛破损，绿化景观、小品、亭台修缮完整，无缺损、漆面脱落，严重污染。

(13)家属区(小区)按单元设置的垃圾箱，休闲路径、道路岔口放置果皮箱外观完好。垃圾日产日清，化粪池、雨、排水井、管道移交前抽清一次，无堵塞。

(14)有物业管理用房。总规划建筑面积在5万平方米以内的，按不低于总建筑面积4‰提供；物业管理用房面积小于150 平方米的，按150平方米提供；住宅总规划建筑面积超过5万平方米以上的，5万平方米部分按总建筑面积4‰提供，超过部分按不低于2‰提供。物业管理用房内配备必要的办公家具、器械，无偿留有保证业主购水、电、气、暖，缴纳各项费用、办理道闸门禁、停车系统使用的电子设备、系统、证卡等设备，以保证移交后不影响正常服务工作开展。

(15)移交小区中有违章建筑、违章设施的应拆除。占用绿地种菜或其它用途等应恢复原状。

(16)移交单位和接收单位应对移交生活区内的物业共用部位和共用设施、设备进行全面承接查验。并按照国家《物业承接查验管理办法》和《银川市物业承接查验管理办法》的有关规定进行备案。对筛选出的危房，特别是有沉降、倾斜现象以及平房、棚户房等，由产权单位联系有关部门进行房屋安全鉴定，根据鉴定结果该维修的须维修，该加固的须加固，并理清责任。

(17)对非节能建筑进行节能改造，移交前应达到旧改节能标准。

3.其它要求。

(1)移交企业与接收企业签订协议包括以下内容：

① 参照银川市保障性安居工程农民安置住宅小区和老旧住宅小区物业服务收费标准相关规定并结合小区实际情况约定物业收费标准。

② 物业管理费用缴纳方式由双方在协议中约定。

(2)移交企业原后勤部门管理的门面、三产、公共用地场所等资产以及居民和居民楼的基础资料需同时移交接收单位，用于后期物业管理费用的补贴和物业的管理工作。

(3)移交单位在移交前需告知职工住户，为社会化管理做好宣传铺垫工作。

四、费用测算

费用测算参照《2013宁夏建设工程造价计价依据》包括建筑工程、装饰工程、安装工程、市政工程、维修工程等计价定额，《宁夏工程造价》及有关依据；《电网技术改造工程预算编制与计算规定》(2015年版)、《20kV及以下配电网工程预算定额》(2009版);结合近年来的同类工程预、结算资料测算，测算以主要材料及工序为单位，综合单价包括人工费、材料费、机械费、措施费、管理费、规费及税金。各自改造范围依据相关法律法规及规范性文件，未尽事宜可在交接协议中予以明确。

附件：1.一次网改造费用测算表

2.二次供水泵房内改造费用测算表（以50户为例）

3.二次供水管道改造费用测算表

4.供热锅炉房费用测算表（交钥匙工程）

5.供热并网、二次供热管网及用户端改造费用测算表

6.供电改造费用测算表

7.物业改造费用测算表（不含规费及税金）

8.投资估算其他费用

9.2016年建筑劳务市场各工种人工单价