各县（市）区人民政府,市政府各有关部门、直属机构：

《银川市加强无物业老旧小区物业管理工作的实施意见》已经市人民政府第64次常务会议研究通过，现予以印发，请认真贯彻执行。

银川市住房和城乡建设局      银川市财政局  

银川市民政局            

2020年8月6日              

（此件公开发布）

银川市加强无物业老旧小区物业管理工作的实施意见

为切实推进我市全国文明城市创建工作，提升无物业老旧小区管理水平，进一步提高老旧小区居民居住条件和生活环境，根据《关于完善社区治理体系提高治理能力的实施意见》（宁党办〔2020〕42号）、《银川市整改创建全国文明城市有效提高老旧小区无物业小区管理服务水平工作方案》（银党办〔2019〕109号）精神，结合我市实际，制定本实施意见。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大精神，按照政府引导、居民参与、市场为主原则，加快推进银川市无物业老旧小区物业管理市场化进程，提升小区环境卫生、设施维保水平，切实改善居民居住条件和生活环境，推进我市全国文明城市创建工作，努力建设“绿色高端和谐宜居”美丽新银川。

二、基本原则

（一）属地管理，齐抓共管。建立健全小区物业项目属地管理机制，充分发挥街道（乡镇）、社区（村居）指导监督业主自治组织和预防化解物业纠纷的作用，强化物业行业主管部门及相关职能部门在引入专业化物业服务，推进物业建设、运行管理等方面的行业监管和行政执法职责，条块结合，增强工作合力。

（二）市场主导，政策扶持。完善老旧小区物业服务市场化、社会化、专业化运作机制，提高物业服务标准化水平。在推进市场化运作过程中，政府予以相应的政策扶持，为促进物业服务正常运转创造必要条件。

（三）重视民意，形成共识。完善基层社会治理体制，以提升居民生活品质为出发点和落脚点，在无物业老旧小区推进物业管理工作中积极开展美好环境与幸福生活共同缔造活动，加强老旧小区推进物业管理与基层党组织建设、社区治理体系建设有机结合。搭建沟通议事平台，开展老旧小区党组织引领的多种形式基层民主协商，发挥业主大会作用，促进居民形成共识，主动参与物业管理和小区治理，打造共建共治共享的社会治理格局。

三、实施范围

银川市兴庆区、金凤区、西夏区行政区域内2000年底前建成的没有物业管理的老旧小区以及独栋住宅楼。

四、服务标准

对老旧小区引入物业企业，或按照居民意愿由原产权单位、其他管理人进行管理的，服务标准和内容参照《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》内容，物业服务合同要明确约定各方应承担的权利和义务，原则上服务等级标准不得低于准物业服务标准。

五、分类施策推进专业化物业管理服务

（一）“打包”引入物业服务。针对无物业老旧小区相对封闭独立、配套设施较为完善，具有一定建筑规模、已具备引入物业企业的小区（零、散、小的无物业老旧小区，可采取集中“打包”方式），由所在街道负责引导、辖区物业行业主管部门配合，按照相关法定程序，通过业主（含单位业主，下同）认可的方式召开业主大会、组建业主委员会、小区议事协调委员会等组织，确定小区管理模式，选聘物业服务企业，签订物业服务合同，实施专业化物业管理服务；鼓励以街道或社区为单位，经小区业主同意，将辖区内无物业小区的物业管理整体打包，确定1家物业企业接管，签订《物业服务合同》，签订期限一般为2-3年（按照居民意愿可适当延长）。

（二）国有企业家属院引入物业服务。符合中央、自治区和银川市国有企业家属院实施“三供一业”改造的小区，街道牵头、辖区物业行业主管部门要配合相关单位按照“三供一业”国企家属院改制有关规定，帮助自治区、银川市“三供一业”承接平台选聘的物业服务企业，完成物业服务合同签订和备案工作，确保企业顺利度过“过渡期”，逐步实现专业化物业管理服务。

（三）开展治理创新试点工作。市民政局指导各辖区建立“1+2+X”的网格治理模式，强化社区网格治理力量，引导凝聚群众积极参与社会治理。对于基础设施配套不足，基础条件较差，通过相关法定程序无法成功引入物业企业进驻、无法实现自治管理提供准物业服务的老旧小区，辖区政府可以鼓励街道或社区组织确定物业服务有关事项。经业主同意，可以采取“先期介入、先行接管、先行服务、参与整治改造”模式，与自愿接管无物业老旧小区、信用等级较高、综合实力较强且有施工资质的物业企业签订物业管理合作协议书，本着“先易后难、统筹兼顾、试点推进、以点带面”原则，在无物业老旧小区开展长效管理试点创新工作。按照业主认可的方式，由物业企业先接管无物业老旧小区，向小区配套保安、保洁、保绿、保亮、环卫设施、秩序维护等准物业服务。同时，在辖区推进老旧小区整治改造过程中，物业服务企业要积极参与，提出合理化建议，可以按照有关规定参与老旧小区改造和建设。实施改造后，建设单位与物业管理单位要无缝对接，及时有效做好物业服务。

（四）对自治管理不到位或物业公司弃管的无物业老旧小区、零散无人管理的楼栋，且通过相关法定程序无法成功引入物业企业进驻服务的老旧小区，辖区应当尽快委托公益性物业企业提供准物业服务，解决无人管理问题。

（五）鼓励将老旧小区物业管理区域内（不含市政道路和政府投资的公共设施）的广告发布、便民服务亭设置和经营、停车收费、快件智能存储柜（物流自提设施）场地租赁等收益，应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，用于弥补维护管理费用不足部分；老旧住宅区改造整治中，经有利害关系的业主同意，并经法定程序批准可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营收益作为老旧住宅区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。

六、政策扶持

（一）资金扶持。按照《银川市整改创建全国文明城市民生领域十大惠民工程工作方案》（银党办〔2019〕109号）精神，对2019年7月1日至2021年7月1日期间，无物业老旧小区成功引入专业化物业企业进行管理的（不包含物业服务合同到期续签的企业），市、辖区将对物业管理情况进行测评，依据测评结果拨付补助资金。原则上测评补助资金标准为市、辖区财政各0.10元/㎡·月，两级财政共计补贴0.20元/㎡·月，补贴时间为二年。以建筑面积和当年实际服务时间为基准按整月计算，以每半年实施补助，服务时间不足整月部分的不予计算。

（二）信用加分。对自愿接管无物业老旧小区的物业企业，按照《银川市物业服务企业及项目经理人信用信息管理办法》（银住建规发〔2020〕4号）有关规定，给予物业企业信用加分。

七、补助资金管理使用

无物业老旧小区物业管理补助资金使用按照测评、申报、公示、拨付、反馈的程序进行核定。

（一）测评。详见《银川市无物业老旧小区推进市场化物业服务水平测评方式说明》（附件1）。

（二）申报。关于无物业老旧小区物业管理费用补助，由无物业小区所在辖区的街道依据测评结果填写《无物业老旧小区物业管理财政补助资金申报表》（详见附件3），每半年（次月5个工作日内）向辖区物业行业主管部门进行申报。

（三）公示。辖区物业行业主管部门应将无物业老旧小区物业管理服务水平测评结果，在相应小区及辖区政府门户网站进行公示，接受广大群众监督。

（四）拨付。辖区物业行业主管部门根据测评结果，将无物业老旧小区物业管理费用补助资金报请辖区政府审批后，由辖区按每半年拨付辖区级补助资金。市物业服务中心对辖区审核情况进行复核后，由市住建局报市财政局，按程序每半年给予拨付市级补助资金。市、辖区两级补助资金下达后，各相关街道应及时将无物业老旧小区物业管理补助资金拨付至无物业老旧小区引进的物业管理单位。

（五）反馈。各相关街道应及时将无物业老旧小区引入专业化物业管理补助资金使用情况反馈辖区物业行业主管部门，辖区物业行业主管部门要适时会同财政等部门进行补助资金专项督查。

八、保障措施

（一）高度重视，密切配合。推进无物业老旧小区的物业管理，是惠及民生的实事、好事。各部门要切实提高认识，密切配合，协力做好这项工作，确保所有无物业老旧小区、分散楼栋的环境卫生、居住环境都能得到明显改善。

（二）加强监管，狠抓落实。各部门、单位要按照工作要求，做到“四个明确”，即明确工作目标任务，明确工作完成时限，明确工作质量效果，明确具体单位和责任人。辖区政府要加大对此项工作的督导力度，运用限期完成、工作警示等措施强力推动工作开展。

（三）协调办理，简化手续。对于自愿接管无物业老旧小区提供准物业服务的企业（包括“三供一业”承接平台选聘的物业服务企业），街道办事处、乡(镇)人民政府应建立健全社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制，要充分发挥好基层调解作用，负责做好居民意见征集、明确物业费收费标准等事宜。辖区各有关部门要依法简化相关手续办理流程，缩短办理时限，予以办理合同备案、信用备案等手续。

（四）广泛宣传，完善机制。各街道和社区要深入小区、深入住户，做好居民宣传引导工作。积极争取居民的参与、支持和理解，引导广大居民树立自觉参与社区管理和爱护小区意识。推动物业服务企业主动承担社会责任，引导业主积极履行义务，依法按合同约定缴纳物业费。完善矛盾纠纷调处机制，化解信访矛盾问题。健全街道、社区人民调解组织网络，充分发挥社区人民调解员、基层法律工作者等各级调解委员会，在处理物业服务矛盾、费用纠纷、信访化解等领域积极作用。确保物业服务费用收费率显著提高，促进市场健康发展，推动我市无物业老旧小区物业管理进步，共建和谐银川。

（五）严格把关，加强管理。各责任单位要严格按照要求实施补助，专款专用，及时将无物业老旧小区物业管理补助资金足额补助到物业管理单位，不得挪用或变更补助项目。各责任单位要建立无物业老旧小区物业管理费用补助资金使用情况台账，接受相关部门的监督、审计。市住建局将会同财政、民政等部门不定期对测评工作进行抽查。对于虚假申报套取资金的行为，取消其补助资格，追回补助资金，并将违法违纪违规线索移交纪检监察部门依法追究相关单位和人员责任。

九、本意见自2020年9月7日起施行，有效期至2021年9月7日。

附件：1.《银川市无物业老旧小区推进市场化物业服务水平测评方式说明》

      2.《无物业老旧小区引入准物业服务测评细则》

      3.《无物业老旧小区引入物业服务财政补助资金申报表（辖区）》

       4.《无物业老旧小区引入物业服务财政补助资金申报表（市级）》

附件1：

银川市无物业老旧小区推进市场化物业服务水平测评方式说明

银川市无物业老旧小区引进物业服务测评工作实行辖区物业行业主管部门、街道、社区三方共同进行测评。市住建、财政等部门将定期抽查。

一、社区日常管理

各社区依据《无物业老旧小区引入准物业服务测评细则》，结合日常管理情况，对辖区内引入物业企业提供物业服务管理的小区开展随机巡查，巡查结果作为日常测评的主要依据。

二、街道测评

各街道结合社区日常管理情况并依据《无物业老旧小区引入准物业服务测评细则》，每季度对辖区内实施物业管理的无物业老旧小区物业服务开展一次阶段测评，测评时间、人员等由街道组织实施。

三、辖区物业行业主管部门测评

辖区物业行业主管部门应依据《无物业老旧小区引入准物业服务测评细则》，每半年对本辖区范围内实施物业管理的无物业老旧小区引进物业服务开展一次测评，测评时间、人员等由辖区物业主管部门组织实施或委托第三方进行测评。

四、无物业老旧小区物业服务测评等次确定

无物业老旧小区引进物业服务测评结果分为四个等次，作为物业管理费用补助的主要依据。

1.测评90分（含90分）以上的，为优秀等次，按标准100%进行补助；

2.测评80分—89分的，为良好等次，按标准80%进行补助；

3.测评60分—79分的，为合格等次，按标准60%进行补助；

4.测评59分（含59分）以下的，为不合格等次，不予补助。

五、无物业老旧小区物业服务测评权数

无物业老旧小区引进物业服务测评实行百分制。属地社区对辖区无物业老旧小区引进物业服务测评分值占30%；属地街道对辖区无物业老旧小区引进物业服务测评分值占30%；辖区物业行业主管部门对无物业小区引进物业服务测评分值占40%。

一图读懂《银川市加强无物业老旧小区物业管理工作的实施意见》