第一条　为进一步规范我市国有建设用地容积率的变更管理，严格落实住建部《建设用地容积率管理办法》和自治区住建厅《城镇经营性建设用地容积率管理办法》等法律法规，制定本实施细则。

　　　　第二条　容积率是指一定建设用地范围内，地上各类建筑的总建筑面积与建设用地面积的比值。 

　　容积率计算规则按照《银川市城乡规划管理技术规定》确定。 

　　第三条 容积率等规划设计条件是国有土地出让合同的组成部分，是土地出让、开发建设和监督管理的法定依据。规划设计条件的确定和调整应以经法定程序批准的控制性详细规划为依据。 

　　　　规划处在编制控制性详细规划、提出规划设计条件时，应根据需要征求相关部门意见，确保容积率等规划设计条件的科学性、合理性、可行性。 

　　第四条 对同一建设项目，在给出规划条件、批准总图、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目竣工核实过程中，给定的容积率均应符合控制性详细规划确定的容积率，且前后一致，直至该项目竣工验收完成。 

　　对于同一地块分期开发的项目，各期建设工程规划许可证确定的建筑面积总和不得突破规划设计条件中容积率上限所确定的建筑面积总和。 

　　第五条　任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。 

　　第六条  容积率的调整，原则上不得超出经法定批准的控制性详细规划规定的容积率指标范围。如超出，应由规划处依法先行修改控制性详细规划，收回该宗土地，按照“招拍挂”程序，重新组织出让，并报上级人民政府规划行政主管部门备案。 

　　第七条 国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，且符合国家有关技术规范，可以申请调整容积率指标。 

　　　　(一)因城市总体规划、控制性详细规划和专项规划修编调整，导致地块用地性质、开发强度等规划要求发生变化的; 

　　　　(二)因城市发展和重大基础设施、公益性设施建设需要，导致出让地块位置、范围及相关建设条件发生变化的; 

　　　　(三)经市人民政府组织专家评估、论证确需调整的。 

　　　　调整容积率的建设项目不得提高建筑密度、降低绿地率，且不得妨害公共权益，不得妨碍周边住宅的日照、通风，不得影响城市景观和生态环境。 

　　住宅建设项目在符合上述条件的同时，还须满足周边区域公共配套设施(如中小学、幼儿园等)所能承担的条件，且必须符合消防、卫生、交通等有关规定。 

　　　　第八条 有下列情形之一的不得申请调整容积率： 

　　　　(一)签订土地出让合同两年内未开工建设; 

　　　　(二)已取得建设工程施工许可证的; 

　　　　(三)已完成部分建设并公告预售，同一地块剩余土地申请调整容积率的; 

　　　　(四)项目实施过程中存在违法违规建设行为的。 

　　第九条 国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，并按以下规定程序办理： 

　　（一）申报 

　　建设单位或个人向我局提出调整容积率书面申请，陈述调整理由，并附拟调整的规划设计方案。调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要技术经济指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容。 

　　（二）受理 

　　建管处（证前管理）对调整容积率申请进行初审。经初审认为可以调整的，应组织专家和国土资源、监察等有关部门对调整的必要性和规划调整方案的合理性进行论证。 

　　　　专家论证应根据项目情况确定专家构成和数量，从建立的专家库中随机抽取，论证意见应当附专家名单和本人签名，保障专家论证的公正性、科学性。专家与申请调整容积率的单位和个人有利害关系的，应当回避。 

　　（三）公示 

　　经论证初步认为合理的，通过本地主要媒体和现场公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证。公示时间不少于7天。 

　　（四）审批 

　　经论证、听证、公示认为可以调整的，建管处（证前管理）报请局务会研究同意后，将调整方案及论证、听证、公示等相关材料报市政府专题会研究审查，批准后下达《调整容积率告知书》，按程序批准变更总图，同时及时将依法变更后的容积率指标抄告同级国土资源主管部门和利害关系人;不同意调整的，书面告知申请人，并说明理由。 

　　（五）许可 

　　建设单位或个人持《调整容积率告知书》到国土资源主管部门重新核缴土地出让金及相关规费后，国土资源主管部门与建设单位或个人签订《国有土地使用权出让合同变更协议》。依据《国有土地使用权出让合同变更协议》、土地出让金及相关规费补缴凭证，办理后续规划许可。 

　　建管处（证后管理）在核发《建设工程规划许可证》前，应对建设项目规划方案符合规划设计条件情况进行严格审查，对图纸与所附技术经济指标的真实性进行核实。 

　　（六）归档 

　　核发《建设工程规划许可证》后，应将与容积率调整相关的政府批准文件，调整理由、依据和规划调整方案，专家论证意见，公示、听证材料，与国土等相关部门的联系文函等资料均应按照国家有关管理的规定归档备案，并接受社会监督。 

　　（七）规划核实 

　　建设工程竣工后，建管处（证后管理）应依据《建设工程规划许可证》核准的图纸和规定事项对该工程建筑面积、容积率等是否符合规划条件予以核实，未经核实或经核实不符合规定要求的，建设单位不得组织竣工验收。 

　　第十条 法规处、规划执法队应加强建设项目实施过程中的监察，建设单位或个人未经批准擅自放大基础尺寸、改变建筑层数和高度、提高容积率建设的，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，按违法建设进行处罚，并抄告国土资源、建设、房产等主管部门。 

　　建设工程竣工后，经核实，建筑面积合理误差之外超容积率的，函告房产、国土资源、财政等部门，暂停建设单位商品房销售，并按规定处理。 

　　第十一条 监察室应建立建设项目容积率变更规划审批监督检查机制，对审批全过程实施监察。对建设项目容积率变更受理、审查、批准过程的程序性进行监督监察。  

　　对已办理容积率变更规划许可的建设项目采取抽查等形式进行专项监察，及时发现问题并提出整改要求。 

　　对未按照相关规定要求办理建设项目容积率变更审批手续的工作人员，依据有关规定予以处理。         

　　第十二条 未尽事宜，按照住建部《建设用地容积率管理办法》和自治区住建厅《城镇经营性建设用地容积率管理办法》执行。  

　　                                     银川市规划管理局

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