今年以来,银川市深入贯彻落实党中央、国务院各项决策部署,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展,市场总体呈现开发投资增速趋缓、施工面积小幅下降、竣工面积增势强劲、住宅待售明显减少等运行态势。

一、市场运行主要特点

(一)开发投资增速趋缓。2021年,全市完成房地产开发投资325.79亿元,同比增长4.6%,增速比一季度、二季度、三季度分别回落65.5、24.0、4.5个百分点,比上年同期回落8.5个百分点,比全区平均水平低3.2个百分点。

从工程用途看:住宅完成投资234.13亿元,同比增长5.9%;办公楼完成投资1.86亿元,同比下降48.7%;商业营业用房完成投资38.87亿元,同比增长8.8%;其他完成投资50.93亿元,同比下降0.3%,分别占全市房地产开发投资的比重为71.9%、0.6%、11.9%、15.6%。从投资构成看:建筑工程完成投资221.75亿元,同比增长0.7%;安装工程完成投资8.02亿元,同比下降6.7%;设备工器具购置完成投资2.75亿元,同比下降25.2%;其他费用完成投资93.27亿元,同比增长18.2%。建筑工程和安装工程共完成投资229.77亿元,同比增长0.4%,占房地产开发投资的比重为70.5%。

(二)施工面积小幅下降。2021年,全市商品房施工面积3704.85万平方米,同比下降1.4%。其中:住宅施工面积2433.28万平方米,同比增长1.3%;办公楼施工面积143.39万平方米,同比下降17.7%;商业营业用房施工面积399.31万平方米,同比下降10.3%;其他房屋施工面积728.87万平方米,同比下降0.8%。

本年新开工商品房面积944.69万平方米,同比增长27.3%。其中:住宅新开工面积670.15万平方米,同比增长21.7%;办公楼施工面积7.77万平方米,同比增长39.2%;商业营业用房施工面积63.17万平方米,同比增长28.8%;其他房屋施工面积203.60万平方米,同比增长48.9%。

(三)竣工面积增势强劲。2021年,全市商品房竣工面积666.23万平方米,同比增长33.5%,增速比上年同期提高42.1个百分点。其中:住宅竣工面积445.06万平方米,同比增长39.4%;办公楼竣工面积16.37万平方米,同比增长4.7%;商业营业用房竣工面积62.14万平方米,同比下降6.3%;其他房屋竣工面积142.66万平方米,同比增长45.8%。

(四)销售面积持续下降。2021年,全市商品房销售面积641.57万平方米,实现销售额490.67亿元,同比下降14.7%和9.8%。

从销售结构看:住宅销售528.20万平方米,实现销售额430.11亿元,同比下降21.7%和13.2%;办公楼销售11.99万平方米,实现销售额8.28亿元,同比增长38.7%和50.1%;商业营业用房销售45.38万平方米,实现销售额36.29亿元,同比增长49.2%和26.5%;其他房屋销售56.00万平方米,实现销售额15.99亿元,同比增长45.5%和12.7%。从销售形式看:期房销售527.37万平方米,实现销售额433.09亿元,同比下降19.4%和12.0%,分别占全市销售面积和销售额的82.2%和88.3%;现房销售114.20万平方米,实现销售额57.58亿元,同比增长17.1%和10.9%。

(五)住宅待售明显减少。截至12月底,全市商品房待售面积649.77万平方米,同比增长2.2%。

从待售用途看:住宅待售面积174.16万平方米,总量比上年同期减少24.88万平方米,同比下降12.5%;办公楼待售面积63.81万平方米,同比下降7.9%;商业营业用房待售面积259.28万平方米,同比增长14.9%;其他房屋待售面积152.52万平方米,同比增长7.4%。从待售时间看:1年以内待销房待售面积为139.94万平方米,1-3年(含1年)滞销房待售面积为187.23万平方米,3年以上(含3年)积压房待售面积为322.60万平方米,分别占全市商品房待售面积的比重为21.5%、28.8%、49.7%。

(六)县区投资“四升两降”。2021年,永宁县、西夏区、贺兰县、金凤区分别完成房地产开发投资33.16亿元、30.48亿元、48.06亿元、150.42亿元,同比分别增长134.1%、24.5%、4.0%、3.2%,分别占全市房地产开发投资总量的10.2%、9.4%、14.7%、46.2%;灵武市、兴庆区分别完成房地产开发投资4.70亿元、58.97亿元,同比分别下降12.8%、21.9%,增速低于全市平均水平17.4、26.5个百分点。

(七)房价涨幅逐月回落。从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看,银川商品住宅销售价格同比涨幅呈逐月回落态势,分别从1至11月份各月的13.9%、14.9%、14.1%、13.7%、12.4%、11.2%、10.0%、8.5%、8.0%、7.9%、7.7%回落到12月份的6.7%,居70个大中城市第三位;环比下降0.4%,居70个大中城市第三十七位。

二、存在的主要问题

总体来看,2021年全市房地产市场总体运行平稳,但也存在着一些问题需要引起关注。一是房地产开发投资增长乏力,对全市固定资产投资拉动作用减弱。今年以来,全市房地产开发投资增速呈现逐月回落的趋势,从1-2月份的72.3%回落到4.6%,下行压力较大,增长乏力。房地产开发投资占全市固定资产投资的比重为39.2%,比一季度、二季度、三季度回落7.4、7.9、5.2个百分点,拉动全市固定资产投资1.7个百分点,比一季度、二季度、三季度回落19.8、8.3、1.6个百分点,对全市固定资产投资拉动作用明显减弱;二是商品住宅销售面积持续下降。2021年,随着加强版“银八条”政策的出台,银川房价过快上涨的势头虽然得到有效遏制,但商品住宅销售面积经过14个月持续增长后,从1-7月份开始下降,并呈逐步扩大趋势,降幅已由1-7月份的0.5%扩大到21.7%,需引起关注,防止受购房者买涨不买跌的心理和市场预期,对我市2022年销售市场产生较大影响。

三、促进房地产市场健康发展的意见和建议

一是认真贯彻落实好中央和自治区的各项房地产市场调控政策和措施,建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,加快新建商品住宅小区公共基础设施和公共服务设施建设,完善区域配套功能,提高住宅宜居性,扩大商品房有效需求,促进房地产业健康平稳发展;二是强化房地产信息系统和预警预报体系,及时做好房地产市场运行情况的动态监测、分析和预警,科学把控市场运行态势;三是要进一步加大房地产市场监管力度,严厉打击捂盘惜售、虚假宣传、变相囤积房源等行为,保障购房群众合法权益,维护房地产市场秩序。