2024年以来,市委、市政府坚决贯彻落实党中央、国务院关于房地产市场优化调整决策部署,特别是“9·26”中央政治局会议以来,银川市抢抓政策机遇,因城施策,出台《银川市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》,从供需两端发力稳定房地产市场。2024年,全市房地产开发投资降幅收窄,新建商品房销售面积持续回升,房价回温迹象初步显现,市场预期继续改善,止跌回稳动能不断增强。

一、房地产市场基本情况

(一)开发投资降幅收窄,办公楼投资快速增长

2024年,全市房地开发投资253.24亿元,比上年下降4.9%,降幅自6月份起已连续7个月收窄,分别比上半年和前三季度收窄15.9个和4.9个百分点。其中,12月份,全市房地产开发投资19.23亿元,比上年增长12.1%,连续4个月增长。其他费用投资拉动有力。从构成看,建安工程投资179.94亿元,下降12.6%;设备工器具购置投资2.39亿元,下降15.3%;以土地购置费为主的其他投资70.91亿元,增长23.0%,拉动全市房地产开发投资增长5.0个百分点,分别占全市房地产开发投资的比重为71.1%、0.9%、28.0%。办公楼投资成倍增长。从工程用途看,住宅投资194.43亿元,下降7.2%,占房地产开发投资的比重为76.8%;办公楼投资5.12亿元,增长1.2倍,占2.0%;商业营业用房投资22.80亿元,增长0.9%,占9.0%;其他投资30.89亿元,下降3.6%,占12.2%。亿元项目投资占比提升。2024年,本年投资额亿元以上项目75个,完成投资214.17亿元,占全市房地产开发投资的比重为84.6%,比上年提升3.5个百分点。县(市)区投资“2增4降”。2024年,金凤区房地产开发投资130.64亿元,增长8.5%;兴庆区投资59.78亿元,增长5.2%;西夏区投资11.32亿元,下降43.7%;灵武市投资3.34亿元,下降38.3%;永宁县投资23.13亿元,下降30.5%;贺兰县投资25.03亿元,下降17.7%。

(二)销售市场持续回升,现房销售好于期房

2024年,全市新建商品房销售面积262.76万平方米,比上年下降25.1%,降幅比前三季度收窄10.7个百分点;实现销售额219.03亿元,下降27.1%,收窄9.4个百分点。其中,12月份,全市新建商品房销售面积33.25万平方米,比上年增长20.0%;销售额23.79亿元,增长13.3%,均连续3个月保持增长。销售面积以住宅为主。分用途看,住宅销售面积225.76万平方米,下降30.4%,占全市新建商品房销售面积的比重为85.9%;办公楼销售面积11.01万平方米,增长2.9倍;商业营业用房销售面积23.78万平方米,增长7.6%;其他房屋销售面积2.21万平方米,增长49.4%。现房销售拉动明显。分类型看,现房销售面积73.84万平方米,增长18.6%,连续11个月正增长,占全市新建商品房销售面积的比重由2023年的17.7%提高至28.1%,拉动新建商品房销售面积增长3.3个百分点;期房销售面积188.92万平方米,下降34.5%,降幅比前三季度收窄8.3个百分点。二手房市场率先回暖。据市住建局统计,2024年,全市二手房网签成交量2.89万套,成交面积292.69万平方米,交易额172.03亿元,分别比上年下降17.6%、15.8%、19.4%。其中,住宅成交面积257.44万平方米,多于新房商品房住宅销售面积31.68万平方米。近七成销售集中在市辖区。2024年,全市市辖区新建商品房销售面积183.16万平方米,下降17.8%,占全市新建商品房销售面积的比重为69.7%。其中,兴庆区52.79万平方米,下降2.1%;西夏区18.01万平方米,下降45.5%;金凤区112.36万平方米,下降17.3%;永宁县40.26万平方米,下降35.5%;贺兰县32.54万平方米,下降41.7%;灵武市6.80万平方米,下降30.4%。

(三)惠民政策有力落地,市场信心逐步回升

2024年,全市房地产开发企业到位资金273.95亿元,比上年下降34.0%,降幅比前三季度收窄6.8个百分点。销售回款降幅收窄。销售回款(定金及预收款和个人按揭贷款)185.70亿元,下降38.9%,降幅比前三季度收窄7.9个百分点;企业自筹资金48.73亿元,下降10.6%;国内贷款31.78亿元,下降23.3%;其他到位资金7.74亿元,下降47.7%,分别占全市到位资金的比重为67.8%、17.8%、11.6%、2.8%。“白名单”项目扩围增效。据市住建局统计,2024年,共推送5批次19个房地产项目纳入“白名单”管理,精准支持房地产开发企业合理融资需求,授信金额29.76亿元,放贷金额17.48亿元。购房奖补落地见效。据市住建局公示结果统计,银川市购房补贴政策实施以来,2024年6000万元购房补贴资金已使用完毕,惠及全区4186户家庭,带动新建商品房销售3952套、52.86万平方米;带动“以旧换新”房屋置换234套、3.19万平方米。房屋价格初显回稳。根据国家统计局最新发布的12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,银川市商品住宅价格指数同比下降4.5%,降幅分别比9月份和6月份收窄0.7个和0.8个百分点;二手住宅销售价格指数同比下降5.7%,降幅分别比9月份和6月份收窄0.6个和0.9个百分点。

二、存在问题不容忽视

(一)房地产投资止跌回正承压

房地产开发投资占全市固定资产投资的比重近三分之一,是全市固定资产投资的重要组成部分。截止2024年12月,全市房地产开发投资已连续19个月负增长,2025年实现止跌回正仍有较大困难。一是建安工程投资大幅下降。2024年,全市房地产开发建安工程投资下降12.6%,低于房地产开发投资增速7.7个百分点,下拉房地产开发投资增速9.8个百分点,占房地产开发投资的比重由2023年的77.3%回落至71.1%,支撑作用减弱。二是在建项目规模缩减。2024年,全市新增入统房地产开发经营项目21个,比上年减少10个;计划总投资123.36亿元,规划施工面积261.51万平方米,分别比上年下降51.5%和31.4%。截至2024年底,全市房地产开发项目剩余投资额745.36亿元,下降16.8%。三是土地成交不断收缩。根据宁夏公共资源交易平台数据,2024年,全市住宅类土地交易面积25.37万平方米,交易金额16.53亿元,降幅均过半,分别比上年下降51.2%和58.3%。

(二)新建房屋销售回升压力较大

全市新建商品房供给端和需求端仍然较弱,销售面积降至近十年最低,2024年新建商品房销售面积下降25.1%,其中住宅下降30.4%,影响商品房销售持续回升不利因素较多。一是房屋施工面积连续45个月下降。2024年,全市房屋施工面积2404.75万平方米,比上年下降22.3%,已连续45个月下降,其中本年新开工面积216.89万平方米,下降38.8%。二是二手房挤压新房份额。随着二手房源日益丰富,生活、教育、医疗配套设施相对完善,叠加价格下跌等因素,二手房成交面积明显超过新房(新房262.76万平方米,二手房292.69万平方米),新房和二手房成交面积比由2023年的1.01降低至2024年的0.9。三是居民购房意愿不强。受收入增长乏力、房屋均价下跌、市场预期低迷等影响,居民房价观望情绪和储蓄意愿加重,购房置业积极性不足。截至2024年底,全市住户存款余额3452.75亿元,比上年增加338.02亿元,增长10.9%;住户贷款余额2091.28亿元,增加99.34亿元,增长5.0%,低于住户存款余额增速5.9个百分点。

(三)商品房去库存周期持续增加

截至2024年底,全市新建商品房待售面积487.17万平方米,比上年新增27.65万平方米,增长6.0%;商品房去库存周期22.2个月,比上年增加6.5个月。一是住宅待售面积较大。截至2024年底,全市住宅待售面积205.89万平方米,比上年增加40.34万平方米,增长24.4%,住宅去库存周期10.9个月,比上年增加4.8个月。住宅待售面积主要集中在兴庆、贺兰、金凤和永宁,其中兴庆区住宅待售面积68.22万平方米、占全市住宅待售面积的33.1%,贺兰县48.64万平方米、占23.6%,金凤区42.27万平方米、占20.5%,永宁县36.98万平方米、占18.0%。二是存量商业营业用房销售困难。截至2024年底,全市商业营业用房待售面积211.42万平方米,下降4.2%,去化周期高达8.9年,其中待售三年以上的商业营业用房面积136.40万平方米,增长2.6%,占商业营业用房的待售面积的比重超过六成,达64.5%。

三、意见建议

(一)落实落细房地产政策措施。一是充分挖掘和释放住房需求。坚决贯彻落实中央经济工作会议精神,落实落细“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策和增量政策,加力实施城中村和危旧房改造,巩固和扩大保交房成果,充分释放刚性和改善性住房需求潜力。二是着力改善和优化市场供给。坚持土地供应严控增量和优化存量,通过专项债等方式收购存量闲置土地,合理确定商品住宅用地供应节奏和规模,提高土地利用率,确保房地产开发规模、速度与我市经济增长、居民收入和人口规模相适应。三是切实谋划和实施城市更新改造项目。紧跟国家、自治区安排部署,大力谋划实施一批城市更新改造项目,全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务,探索开展居民自主更新改造老旧住宅。

(二)持续盘活商品房市场存量。一是持续推进商品房收储工作。“以购代建”增加保障性住房供给,推进配售型保障住房认购,为符合条件的新市民、青年人、农民工等新就业群体购房提供便利条件。二是努力化解“商办”商品房库存。适当降低项目商住配比,探索扩大“商改住”项目范围,因地制宜设置灵活的商住配比,逐步推进“商办”商品房参照住宅管理,化解非住宅商品房库存。三是激励提振市场活力。健全融资协调机制,规范完善房地产“白名单”项目融资措施,扩大政策支持覆盖面,推动信贷尽早投放。进一步推进商品房“以旧换新”工作,加强舆论引导,深入解读政策内涵,持续用力推动房地产市场止跌回稳。

(三)加快构建房地产发展新模式。一是着力优化和完善住房供应体系。建立租购并举住房制度、完善“市场+保障”住房供应体系,确保交房进度和交房质量安全,更好满足居民刚性需求和多样化改善性需求。二是推动建立要素联动新机制。坚持“房住不炒”定位,建立完善新的消费、供应、管理和投融资模式,形成“人、房、地、钱”四位一体联动机制,促进房地产供需平衡,稳定市场预期。三是加强风险管理。有力有序推行现房销售,优化预售资金监管,建立完善房地产全过程监管、房屋全生命周期安全管理制度,整治房地产市场秩序,切实维护群众合法权益。