楼宇经济是以商务楼宇为主要载体，通过开发、出租、售卖等形式，引进金融商务、软件信息、中介咨询等高端服务业，逐步形成资金密集、技术密集、服务密集、税收密集的经济板块，进而带动区域经济发展、提升城市功能品位、促进就业创业增长、传承城市文化特质的一种新型经济形态。   

近年来，银川市的楼宇经济发展渐具雏形，随着经济建设发展的提速，基础设施、产业实力、营商环境的不断改善，依托特有的教科人文、生态环境等资源优势和首府城市现代服务业的产业优势，致力于做优做精空间布局，通过盘活存量资产，向空中求发展，向楼宇要效益，为实现高质量发展培育新动能。楼宇经济正在成为新常态下推动高质量发展的重要动力，取得了令人欣喜的成效，但也面临着亟待破解的瓶颈诸如运行体量不大、产业布局不优、创新举措不足、提档升级不强、经济效益不佳等短板弱项。

 一、银川发展楼宇经济的必要性

从一定意义上讲，作为城市经济的重要组成部分，楼宇经济变平面发展为立体发展，以其产业上的聚集性和财富上的高效性，已成为现代商业的新风尚和现代都市的“掘金地”，在集约利用资源、积聚经济要素、提高业态档次、扩大经济总量等方面有着不可替代的重要作用。

    （一）从发展实践来看:一是楼宇经济的崛起是城市土地集约利用的必然结果。随着银川城市化进程中土地资源的越来越短缺，最大限度地高效利用土地已成为迫切要求，这就需要一种以集约化发展为本质特征的经济形式，而发展楼宇经济正是解决这一问题的破题之举。二是楼宇经济的崛起是现代服务业集聚和辐射的必然结果。随着城市工业的外迁和比例的降低，现代服务业日益成为城市产业发展的支柱和方向。而现代服务业的快速集聚，需要更多楼宇提供办公空间，这为楼宇经济发展提供了大量需求。三是楼宇经济的崛起是价值链分解的必然结果。在全球分工不断加剧的大背景下，价值链不同环节呈现出快速分解的态势，而相同或相近的环节在同一空间中不断积聚，以至于出现各种专业性极强的功能区域,随着企业价值链的分解，管理与研发、生产分离，价值链各环节的分解和趋同类的集聚，打破了过去传统的企业自建自用的办公场所，新的集聚则需要新的商务楼宇提供空间支持。

（二）从发展实效来看:一是发展楼宇经济有利于拓宽城区发展空间、培育新的经济增长点。面对更高的发展要求和激烈的竞争压力城市迫切需要新的经济增长点来维持经济又好又快发展。发展楼宇经济，可以变平面发展为立体发展，其所依托的商务写字楼汇聚了大量的人流、资金流和信息流，实现了在高价位上的土地再开发，能够获得可观的利润空间和显著的财富效应。二是发展楼宇经济有利于加快经济结构调整、转变经济增长方式。由于楼宇中聚集大量企业和员工，产生大量知识培训、文化娱乐、交通住宿等需求，这些都能促进现代服务业发展，加快经济结构的优化。同时，楼宇经济还能够为工业经济发展提供完善的现代服务，促进经济健康发展。三是发展楼宇经济有利于改善投资环境、提升城市的品位。发展楼宇经济需要建设一批交通条件便利、基础设施完善、行政配套齐全、建筑风格鲜明的商务写字楼宇，这必将大大提升城市的品位和档次。同时，致力引进大公司、大集团总部、研发中心和新型业态到城市落户，可以加速信息、销售、决策在城区的集聚，不断提升城区的服务功能和带动作用，大大改善城市的投资环境等。

二、外地发展楼宇经济的做法成效 

 不是一个园区，却能集聚数百家企业；没有一条生产线，却能吸纳数千人就业；没有生产一件商品，却能创造过亿元的税收，这就是楼宇经济的魅力所在。

（一）四川成都市：成都市楼宇经济经历了从重数量转向重质量，从重开发转向重运营，从重商业转向重产业的转型升级。其把商务楼宇作为服务业发展的重要载体，把楼宇企业作为产业融合的践行者，把“楼宇＋专业市场”“楼宇＋特色街区”“楼宇＋产业园区”的融合发展作为楼宇经济发展新方向，打造出了太古里、大悦城、环球中心、IFS等精品品牌。创新性发展楼宇经济为成都市建设全面体现新发展理念的城市注入了强劲新动能。成都市的楼宇经济生态圈构建了“一楼一特色、一楼一产业”。2019年底，培育电子商务、金融、服务外包、文化创意、研发设计等专业特色楼宇252多栋，包含金融服务、专业服务、贸易零售、高科技等行业。作为国家中心城市，成都市近年来经济社会成绩显著，2019年GDP完成1.70万亿元，居省会城市第二、副省级城市第三，金融综合竞争力中西部第一，世界500强企业有281家落户蓉城。成都市通过搭建产业链条、整合产业资源，实现“以楼聚产、以产兴城”，高度融合资金、土地和人才“三要素”，补齐了生产性服务业和高端服务业发展短板。

   (二)上海静安区：静安区以第“十三个”五年规划纲要中明确提出“一轴三带”的为主体框架。“一轴”:打造一条贯通南北、共享互融的复合发展轴。形成高效便捷的大通道，实现区域交通连接、资源联动、产业互补、文化融合、品质协调。“三带”:南京西路两侧高端商务商业集聚带，凸显“国际化、高端化、品质化”特征，重点发展以高端商务商业为代表的产业体系，建设现代化的都市生活区；苏州河两岸人文休闲创业集聚带，凸显“水脉、文脉、绿脉、人脉”，突出文化创意、商务商贸、休闲旅游、生态宜居四大功能；中环两翼产城融合发展集聚带，凸显“创新创意、产城融合”特征，推动产业园区、商业街区、大学校区、居住社区等联动发展。目前，静安区已经形成了五大重点产业，即商贸服务、金融服务、专业服务（人力资源、检测认证、管理咨询、法律服务、会计审计等行业）、文化创意、信息服务（云计算、大数据等新兴产业）。通过在激发楼宇经济发展活力上着力，形成系统化、具体化的规划设计、产业定位、功能服务、政策扶持等方面的科学举措，突出特色品牌的辐射带动，突出产业集聚化发展，激发楼宇经济发展的内生动力，浓厚楼宇经济发展氛围。一是坚持规划先行。在发展楼宇经济过程中突出科学规划的指导作用，从招商选资的源头上进行管控，坚持开放的视野和国际化理念，鼓励实力雄厚、声誉良好、眼光长远的国际知名开发商参与静安的地块开发，建设高品质楼宇。同时，把楼宇提质和城市面貌提质有机结合起来，采取对业主奖励容积率、增加公共面积的形式，对老旧楼宇进行提质改造。二是实施精准招商。静安区立足楼宇功能定位，坚持“人无我有、人有我强”的理念，推进楼宇精准招商，持续引进一批国际一线品牌入驻。充分发挥园区、社会中介、楼宇业主、物业公司在招商引资中的重要作用，整合优质企业的信息，制定产业引导目录，积极引导和鼓励社会力量参与招商引资，形成更大范围、更高层次的招商合力。三是提升服务质量。建立楼宇信息平台，整合服务、监控、预警功能，对重点企业的租金续交、税收分布等情况进行比较分析，对各街道楼宇服务情况进行评比考核。在上海首创“白领食堂”，为驻楼企业员工提供午餐，并将建立白领午餐单位列入区政府重点工作和民生实事项目。同时大力实施“百人团队服务百家企业”、专人对接亿元楼宇、区四套班子领导定期走访企业等制度，优化对驻楼企业的服务，对企业生产经营进行精准帮扶，营造良好的服务环境。上述两地楼宇经济实现了产业提质，服务提效，效益提升，“空中富矿”逐步形成，成为区域经济新的增长极，转型发展的新动力。

三、发展楼宇经济的主要启示

楼宇经济的兴起不是一种偶然现象，而是城市经济发展到一定阶段自然出现的经济现象，昭示着一个城市经济转型发展的未来方向。成都和静安两地发展楼宇经济的创新性举措，适应了新时代背景下楼宇对新经济、新业态的新需求，探索了发展楼宇经济的成功经验，也给了我们如下启示。 

 启示一：在规划布局上要做到精心谋划。通过与成都市、静安区在楼宇经济发展上的对标比较，我们发现，科学规划、合理布局是发展楼宇经济的“先手棋”，这对于土地约束趋紧的银川来说，更加值得借鉴。发展楼宇经济，首先要从规划布局上下手。对于新建楼宇，要从土地出让、开发商选择、产权明确等方面实行源头引导和管控，确保规划科学合理有序。对于已建楼宇，要重点抓好四个方面工作:一是改造传统楼宇。制定“十四五”期间楼宇改造计划，优先选择主观意愿强烈、拥有单一产权、税收贡献率较大的老旧楼宇进行提质改造试点，逐渐完善楼宇功能和周边配套，实现传统楼宇的靓丽“蝶变”。二是打造示范楼宇。示范楼宇是楼宇经济中的“尖子生”，银川在发展楼宇经济中要大力培育“尖子”，让示范楼宇形成示范效应。同时，要对潜在的、具备条件打造示范的楼宇要加大培育力度。三是打造专业楼宇。要加快推进楼宇产业集聚、企业集中功能集成。引导辖区内现有的企业向同类行业、功能相近的楼宇集聚，将其作为专业特色楼宇进行打造。四是打造亿元楼宇。亿元楼宇是楼宇经济中的核心竞争力。发挥楼宇经济的优势，就要让楼宇经济涌现财富效应，特别是要涌现更多税收过亿元的楼宇。

启示二：在要素保障上要做到精准到位。完备的要素保障是助推楼宇经济发展的重要基础，包括组织管理、信息平台、配套服务等，都是完善要素保障的关键点。一是要完善组织架构。建立完善楼宇经济领导小组--重点楼宇“楼长制”—-楼宇服务中心管理体系。推行楼宇联席会议制度，定期调度楼宇经济发展情况由辖区县处级领导担任重点楼宇“楼长”，负责楼宇的招商选资、配套服务与提质改造。楼宇服务中心和各街道楼宇服务站要为楼宇企业提供一条龙、全方位零距离的服务。二是要搭建信息平台。建立楼宇信息服务平台，实现全区域一个平台、一张网络、一套数据，做到对驻楼企业的基本信息精准掌握、及时更新、全面共享。依托楼宇信息平台及时处理楼宇提质改造、招商引资等方面的问题。三是要完善楼宇配套。从点滴小事入手，改善和优化楼内楼外两个环境。加强楼宇周边环境的建设和整治，将楼宇周边环境建设纳入城市建设和改造规划中。重点抓好楼宇周边环境卫生，建立常态长效机制，确保楼宇周边环境整洁。四是要提升服务水平。为楼宇企业在工商、税务等方面提供“一站式服务”。公共配套服务要由区级统筹归口，落实到具体人。对于具体存在的停车难、电梯慢等方面问题，要实行销号管理，一件一件落实解决。

 启示三：在工作落实上要做到精益求精。把外地先进经验做法为我所用，关键在落实，根本在落实。要以“慢不得”的危机感、“坐不住”的紧迫感、“等不及”的责任感和认真较真、精益求精的“工匠精神”推动工作落实。一是要推动政策落实。研究制定出台系列政策措施，创新手段和形式，把政策宣传好、执行好、兑现好，确保楼宇企业知晓政策、活用政策。二是要推进精准招商。建立高品质招商项目库，大力开展精准招商、以商招商、二次招商。要落实招商主体责任，配齐配强招商人员队伍。牢固树立“一栋楼就是一个产业,一栋楼就是一个产业园、一栋楼就是一条产业链”的理念，把宝贵的楼宇资源让给成长性更高、发展前景更好的企业。加大对烂尾楼、闲置楼的盘活力度，积极引导楼宇业主打造特色和卖点。对于空置率大幅降低、税收贡献率提升的楼宇，在政策上、资金上给予倾斜和支持。三是要加强宣传推介。如静安区发布“国际静安、圆梦福地”宣传片等成功做法，加快制定符合自身定位的区域宣传口号，取得良好效果。要通过电视、广播、网络、报纸等新闻媒体，对楼宇经济发展进行专题宣传，提高重点楼宇的知名度，营造良好的发展环境。四是要加大考核力度。充分发挥绩效考核“指挥棒”作用，可采取“季度讲评、半年观摩年度考核”的形式，将楼宇经济纳入全市季度重点工作讲评，每半年组织对各辖区重点楼宇进行一次集体观摩，严格落实年度绩效考核，严格兑现奖惩。

四、银川发展楼宇经济的建议

    楼宇经济作为现代服务业的重要组成部分，是推动高质量发展的重要力量。可按照“规划引领、市场主导、市区联动”的思路，研究落实促进楼宇经济发展的各项措施，真正做到“心中有楼、政策进楼、服务上楼、企业满楼”，以楼宇经济为主要载体和抓手，推进产业品质提升，不断激发楼宇经济的内生动力，打造具有银川特色的楼宇经济发展新模式。

一是要强化组织领导。加强对楼宇经济的组织领导，建议成立以市政府分管领导为组长的联席会议制度，统筹全市楼宇经济发展工作，制定战略、规划和政策，协调楼宇经济发展中的重大问题。各县区成立楼宇经济发展领导小组，负责本区域楼宇经济发展的统筹协调，指导相关街道、社区从组织保障、规划计划、环境配置、资金设施等方面进行细化安排。统一布局楼宇经济功能区块和主要业态，促进商务楼宇集聚和合理布局，避免同一区域楼宇功能雷同、过度竞争、重复建设加强楼宇项目在选址定点、产业定位、整体设计等方面的规划引导，合理搭配不同类型、功能楼宇的比例。根据需求和发展趋势，合理确定不同档次商务楼宇建设比例，逐步探索商务楼宇经营开发模式，加大以租赁为主的统一经营和单一产权商务楼宇比例，提升商务楼宇整体形象。

二是要突出政策引导。在用足用好国家、自治区有关政策的基础上，综合考虑全市商贸和新兴产业整体发展导向，加强对楼宇经济发展的政策引导与财政扶持。实行低效楼宇“退低进高”，对已建成使用的楼宇进行系统摸底和评价研究制定激励政策，引导产出水平明显偏低的楼宇管理运营主体进行调整置换，经营效益低下的企业退出或转移，提高楼宇产业层次。对龙头企业、重点税源企业和规模型科技文化企业设立贡献奖对优秀楼宇团队进行评比，对在楼宇经济发展中提供优质服务的部门设立优质服务奖，对引进重点税源企业推动重大项目落户、促进楼宇经济发展有特殊贡献的街道、部门、单位和其他有功人员设立特殊贡献奖，激励引导各方面力量，全面提高商务楼宇的入驻率、注册率、税收贡献率以及商务楼宇的物业管理水平，实现楼宇经济扩规模、增效益、强贡献。

三是要打造特色楼宇。加大对烂尾楼、闲置楼、半空置楼的盘活力度，积极引导楼宇业主打造特色。建立商务楼宇和入驻企业星级评定制度，推进相似或相关企业相对集中地入住楼宇，打造一批特色商务楼。加强招商力度，以存量楼宇和在建楼宇的二次招商为主，坚持政府引导、企业主体和市场配置的原则，采用市场化、专业化和社会化运作方式，充分利用报纸、电视、网络等各类媒体及时发布招商信息。通过包装策划楼宇资源、楼宇特色，编制《楼宇地图》等，创新楼宇招商机制；建立楼宇招商团队，全面掌握楼宇销售、企业入驻情况，并根据楼宇特色，实施定向式、个性化招商；拓宽招商渠道，加强与外商联系，积极发展与国外权威中介机构合作，不断提高商务楼宇外资企业入驻率，提高楼宇运营效益。

四是要提高服务质量。加强楼宇周边环境的建设和整治，构筑“十五分钟”商务圈，为楼宇经济高端人群提供针对性的一站式高品质服务。借鉴上海等地的先进经验，引公共餐厅概念，推进“白领午餐”工程，创造良好的就餐条件。引导楼宇开发主体按照楼宇容积率和住规模合理设定停车配套设施，鼓励已建成楼宇通过优化管理和扩容改建、发展立体停车等方式着力化解“停车难”问题。开发集信息采集、统计、管理、发布等功能于一体的信息管理系统，建立楼宇经济信息资料库，动态更新发布楼宇基本信息、入驻企业、商务活动、招租政策、招商信息等内容，实现楼宇经济的网络化、信息化、动态化管理。根据楼宇业主和入驻企业具体需求，不定期组织相关政策发布会、人才交流会、楼宇招商、工商等部门在重点楼宇派驻联络员，为入住企业提供全方位、零距离服务，提高服务水平和服务效率，构建良好楼宇生态，使商业楼宇真正成为“立起来的园区”，形成“打造一个、辐射周边、带动一片”的整体推动格局，推动各类资源的共享共赢。

               （银川市政府研究室  马成文）