崔悦慧、刘治全、吕东萍委员： 

　　您提出的“关于协调解决物业管理中存在问题”的建议已收悉。首先感谢您对我市物业行业管理工作的关心和支持，提案中提到的有关问题也是我们一直关注并正在努力解决的问题，您的建议和意见对于我们做好下一步工作具有很好的指导意义，现将办理情况答复如下： 

　　一、关于建立电梯专项维修资金及健全物业服务定价成本监审制度的问题 

　　(一)关于建立电梯专项维修资金的建议。根据建设部《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定：“住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金”。这里所称的共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。近年来，为了确保资金到位，保障电梯的更新维修，我局主要做了以下几个方面的工作：一是提高首期住宅专项维修资金交存数额。随着我市小高层、高层楼房数量的增多，电梯的使用和维修成本也随之增加，我市原有的住宅每平米建筑面积交存10元的专项维修资金已不能满足现有共用设施设备维修的需要。2012年5月，我局制定了《银川市住宅专项维修资金管理办法》，并结合银川市专项维修资金使用实际情况，将非住宅、有电梯的住宅及别墅每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额提高到50元，有力地保障了电梯故障的维修。二是积极开展住宅专项维修资金的续筹。业主的住宅专项维修资金分户账面余额不足首期住宅专项维修资金的30%时，应当及时续筹。针对续筹的问题，我局也在拟定相关的方案，资金续筹来源主要利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收益，如地上机动车泊位费、配套用房收益、小区内广告及其他收益等，可在《物业服务合同》内约定，在扣除相应物业服务管理费用后，应当将所得收益按一定比例纳入资金专户；鼓励在物业服务费收取或对有电梯设施设备的业主收取电梯费时，同时增加一定标准的住宅专项维修资金续缴资金，每年统一纳入资金专户。三是专项资金的应急使用。《宁夏回族自治区物业管理条例》和《银川市物业管理条例》都明确规定：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。但如果发生电梯故障、房屋外墙墙面有脱落危险等危急人身安全的问题时，此规定不能及时有效地解决问题，还会使问题复杂化。针对此问题，我局着手拟定《关于加强住宅专项维修资金续筹、应急使用及增值工作的通知》，对发生电梯故障危及人身安全的情况时，可以不经过业主“三分之二”表决同意，直接申请使用维修资金，进一步提高维修资金的使用效率，维护维修资金所有人的合法权益，切实解决群众急需解决的问题。 

　　(二)关于健全物业服务定价成本监审制度的问题。2007年9月，国家发改委和建设部制定下发《物业服务定价成本监审办法（试行）》，2015年7月，自治区物价局和自治区住房和城乡建设厅出台了《关于加强我区物业服务收费管理工作的通知》，对实行政府指导价的物业服务收费明确了范围。之后，我局和市物价局组成物业成本审核小组对银川市海宝西区、丽子家园、北安小区等9个小区进行物业成本监审，并形成监审报告上报市政府审定通过。2016年5月，由银川市物价局和我局联合下发了《关于规范银川市保障性安居工程农民安置住宅小区和老旧住宅小区物业服务收费标准的通知》，明确了商品房实行市场调节价，保障性安居工程、农民安置住宅小区和老旧住宅小区的物业收费标准实行政府定价，具体标准是：准物业小区为0.40元／每平米·每月，一级服务小区为0.60元／平米·月，二级服务小区为0.80元／平米·月。按照自治区《关于加强我区物业服务收费管理工作的通知》要求，我市还建立了物业服务价格和服务成本联动机制，今后每三年作为一个调整周期，根据居民消费价格系数变动情况，由银川市物价局和我局对保障性安居工程、农民安置住宅小区和老旧住宅小区的物业收费标准进行调整。为加大对银川市保障性安居工程、农民安置住宅小区和老旧住宅小区物业服务收费的监督管理，我局还出台了《关于银川市保障性安居工程农民安置住宅小区和老旧小区物业服务等级评定工作的通知》，对保障性安居工程、农民安置住宅小区及老旧住宅小区物业服务等级评定工作做出了具体的规定，并要求物业服务企业应在所服务的住宅小区显著位置对企业名称、服务内容、核定的服务等级、服务标准、计量方式、计费起始时间、服务项目、代收费项目、收费标准、收费依据、共有收益收支情况、价格举报电话和物业管理举报电话等情况进行公示，接受业主的监督。 

　　二、关于业主委员会的问题 

　　关于业委会职责和地位的问题，国务院《物业管理条例》、《宁夏回族自治区物业管理条例》及《银川市物业管理条例》都规定了物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构；也明确规定了业主委员会应当根据业主大会的授权，执行业主大会的决议、决定；召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费用，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；组织、监督专项维修资金筹集和使用；调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；以及业主大会赋予的其他职责。为进一步加强我市物业管理工作及业主委员会的监督管理，提升城市管理水平，银川市委、市政府将辖区内物业小区业主大会、业主委员会的组建、换届、备案指导和监督等职能下放三区政府负责。三区人民政府组织成立了辖区物业办，街道(乡、镇)设立了物业服务中心（站），街道、社区均安排了物业专干，各街道采取不定期走访的方式到小区与业主委员会及物业公司人员交流，了解业委会开展工作的情况；针对业主委员会工作中不规范的地方进行约谈，及时指出问题所在，积极协调业委会与物业公司及业主之间的矛盾；结合业主委员会日常工作中与业主、物业公司发生的重大问题，物业主管部门召集当事人所在的街道、社区、业主委员会、物业公司及业主代表召开联席协调会，及时化解矛盾，解决问题。同时，也加强对业主委员会的监督指导。 

　　三、关于加强物业管理宣传培训工作的问题 

　　2014年7月1日，部分物业管理职能下放三区政府负责后，为尽快做好物业管理职能调整对接工作，我局加强了对辖区相关人员的培训工作。一是开展培训讲座。为确保工作顺利开展，银川市供热物业管理办公室通过开展物业管理知识巡回讲座等活动，10多次组织三区物业办、街道办事处、社区居委会、业主委员会、物业服务企业等相关工作人员就物业管理方面的问题邀请专家举行讲座、培训，提高各类人员的物业管理水平。各区物业主管部门还采取“请进来”方式，联系专业培训机构专家，积极动员物业公司组织管理人员、保安、保洁等工作人员参加培训，进一步提高工作人员的个人能力素质。二是开展宣传教育。市供热物业办及各区物业主管部门都通过电视、微信、网络、宣传册及宣传栏等形式，宣传物业管理相关法律、法规、规章，不断加强居民对物业管理活动中的权利、义务的认识和理解，提高居民对物业管理的消费意识和观念。三是开展交流活动。市供热物业办积极组织各区物业主管部门通过调研的方式到物业项目现场观摩及座谈，了解物业公司现状及公司对今后发展方向的意见建议，及时解决物业管理中存的问题。各区物业主管部门也积极开展物业管理工作“走出去”活动，定期组织本辖区内的物业公司到其他区、县（市）优秀的物业公司及示范项目现场参观学习、相互交流经验，通过借鉴对方的优点，弥补自身不足，不断完善自身的管理水平，提升物业服务质量。 

　　四、关于规范前期物业管理和加强对物业服务企业监督管理的问题 

　　一是加强对前期物业的招投标监管工作。我市于2011年全面推行了招投标制度，市场竞争机制启动，新建物业项目全部实行规范化物业服务，建立了物业管理行业专家库，充分发挥物业管理专家的物业服务咨询、考评、论证、监理的第三方评估监督作用。二是加强物业企业日常监督管理。2014年7月，按照市委、市政府要求，我局将三级物业服务企业资质审批及物业管理活动的日常监督管理工作下放三区政府负责后，其各自成立了物业管理办公室，专门负责本辖区内的物业管理工作。在此基础之上，三区物业主管部门指导各街道(乡、镇)设立了物业服务中心（站），迅速构建了“两级政府、三级管理、四级网络”的物业管理体系。各区物业主管部门积极开展工作，努力创新，并结合辖区实际，针对物业服务企业采取检查、考核、评星定级等方式，加强了对物业服务企业的监督管理。针对委员们提到依法加强物业服务企业的年检资质管理的问题， 2007年11月26日建设部令第164号《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》中已将这一条删除。各区物业主管部门主要通过定期检查及日常抽查等形式加强对物业服务企业的管理。三是加强物业从业人员的管理。我局通过调研、听取各区物业主管部门的意见建议、吸取外省市经验并结合本市实际情况，目前正在修订完善《银川市物业服务企业及物业从业人员信用信息管理办法》，进一步加强物业服务行业信用体系建设，规范物业服务企业行为，建立多方监督管理机制。同时，对物业从业人员要求持证上岗，并且每年组织1次项目经理资格证考试，进一步提高管理人员的从业素质。四是加强对小区公共收益的管理。关于加强对物业服务企业公共设施经营的监督的建议，《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及《银川市物业管理条例》等有关法规都明确规定，共用设施属业主共有，利用住宅小区内道路、空地等共用部位、共用设施、物业管理用房进行其它活动或经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理手续。针对这个问题，我局于2015年起草修改《银川市物业管理条例》时，对此处进行了修订，明确对利用共用设施经营的情况要进行公示，接受业主的监督，并对利用共用部位、共用设施经营所得收益的分配情况进行了修订，确保经营情况公开、透明。此修改稿已报市人大，目前待审定通过。同时，通过宣传提高业主对物业服务企业及业主委员会的监督管理意识，进一步维护自身的合法权益。  

　　以上提案答复是否满意，请各位委员指正。 

　　联系人及电话：黄彦军     6899972 

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