自治区住房和城乡建设厅： 

　　现就陈艳菊委员提出的关于推进老小区物业自治实现城区物业管理全覆盖的提案，提出如下协办意见： 

　　一、基本情况 

　　（一）老旧小区按照建设年代和基础设施程度定义，一般是指1999年年底以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的小区。此类建筑存在的共性问题是住宅楼房功能较低，民用建筑节能标准低于50% ，基础设施老化,破损比较严重，公共配套设施不齐全，绿化率低，卫生环境差，业主成分复杂,管理费用不足,收费难度大等。银川市老旧小区基础大、分布广，据统计，仅三区老旧小区的存量就达到631个，其中兴庆区为478个，作为老城区是数量比重最多的一个。这些小区在实施物业管理过程中，由于物业费较低，缴费率不高等原因，使得基础设施设备无法正常维护，导致物业弃管或勉强维持管理，长期形成恶性循环，影响小区的持久发展，是困扰物业管理的一项重要瓶颈。 

　　（二）近几年来，银川市把老旧小区的物业管理工作作为城市发展、提高宜居水平的一项重要工作抓紧抓好，努力改善老旧小区居民群众的居住环境，不断探索有效可行的管理方式。 

　　1、通过政府投资、产权单位配合、业主参与等形式，分步分阶段对老旧小区实施改造，引入物业服务企业进行规范化物业管理。2011年至2017年底，银川市共完成589.54万平方米的老旧小区改造和专项改造工程，惠及67000余户、20万名中低收入群众，改善了怀远小区、铁路二段、康怡园、新华街街道办事处新华商圈、上前康居南区、上前康居北区和民乐旧城片区等老旧小区的居住环境，达到了“路平整、水畅通、灯明亮、绿美观、线规整、车有序、房保暖、设施齐全、电梯安全、违章建筑拆除、市容整洁清爽”宜居家园。为保持改造的成果，选聘、招聘物业服务企业进入小区管理，通过减少成本，提高管理效率，对老旧小区实施良性管理。但在近几年的管理中，也存在一些问题，老旧小区的物业服务费标准较低，住宅专项维修资金续存困难，后期维护资金不足，一些物业企业勉强维持，服务质量下降，有的难以为继，直接弃管,对这些小区需要寻求新的管理途径来解决。 

　　2、在老旧小区中推行业主委员会或业主自治管理，以及街道社区代行管理准物业服务，也是我们探索老旧小区物业管理的重要方式之一。2014年下半年，借助银川市物业管理部分职能向三区政府下放的契机，我们逐步推行有条件的无物业管理的小区由业主委员会、业主实行自行管理或由街道办事处、社区等代行管理,这两种方式我们都称之为老旧小区自治管理。到目前为止，兴庆区478个老旧小区中，有物业管理的小区217个，无物业管理的小区中：业主委员会自管10个，业主个人承包管理的5个，街道、社区居委会（村集体、村委会)代管、托管的小区255个，业主自治管理和准物业服务基本达到了全覆盖。金凤区老旧小区95个，有物业管理的25个，社区、单位代管15个，学校、业主自管12个，无管理的43个。西夏区老旧小区58个，社区代管的小区47个，业主自管的3个，个人承包管理8个。从上述数据看，由于每个区的老旧小区分布不平衡，呈现出既有物业企业管理，又有街道、社区代管，业主委员会、业主个人承包自治管理的几种模式存在的现象。总体上街道、社区代管、托管的比例较大，这源于物业管理在由原产权单位自管向社会化管理转型的过程中，业主、业主委员会自主管理意识尚未提高，跟进步伐较慢，物业企业受经营效益的影响，接管老旧小区的积极性不高。在这种情况下，各级政府在落实中央“社会管理”的系统工程中，坚持“政府负责、部门协调、街道办事处组织和社区服务站落实”原则，实行“条块结合、以网格为主、统一管理”工作体制，强化街道、社区管理职能，补齐、替代老旧小区的管理空白，将一部分无物业管理的小区管理起来，做到基础服务有人抓，小区事务有人管。还有一些小区在具备了业主委员会成立的条件下，采取合作、聘用、业主承包等方式实行自治管理。 

　　二、存在的问题 

　　老旧小区自治管理，按照准物业服务标准，派驻和聘用小区灵活就业人员，做好保安、保洁、绿化以及水、电、照明灯公共设施维修等基础服务工作，在一定程度上降低了管理成本和维修费用，缺口部分由政府拨付的老旧小区环境卫生整治费补贴，再收取业主较低的物业管理费，比常规的物业小区开支减少了，业主基本能够承受。但在实际管理中，也出现了一些问题，这种模式的管理，并非以营利为目的，没有利润收成，在小区绿化补种、公共设施维护、道路改造、停车位建设等方面，社区、业主委员会无储备资金解决，给后续的管理带来了问题。二是管理主体不明确，雇佣的保洁、保安人员均是年龄较大的中老年人，无法签订劳动合同，双方的权利责任得不到保障。三是自治组织不是法人公司，在小区日常管理事务中，财务记账手续不规范，票据管理随意性较大，财务账目和收支监督审计出现空白。 

　　针对以上存在的问题，我们今后将加大老旧小区自治管理步伐，通过以下几种形式推进和规范。 

　　（一）根据每个县市区老旧小区的实际情况，按照产权性质不同，业主成分不同，房屋陈旧不同，因地制宜选择合适的自治管理方式，逐步推进老旧小区自治管理工作。 

　　（二）对一些基础设施条件较好的，集中连片的小区，有业主委员会的，按照多数业主意愿，指导成立自治组织，开展自行治理工作，在清扫保洁、安保巡查、维护养护、垃圾分类等方面予以规范。对部分破旧不堪，分散独立的小区，业主自行管理存在实际困难，应实事求是由街道、社区组织代行管理，辖区政府可组织将小区公共区域内的供水、排水、供电维修等专业管线移交相关专业公司管理维护。 

　　（三）根据国家新调整的物业管理法规政策，在新修订的地方物业管理条例中，将老旧小区中自治管理的主体作进一步明晰，规范自治管理的行为。 

　　（四）从严执行银川市物价局、银川市住房和城乡建设局公布的老旧小区物业收费标准实行政府定价制度，自治管理小区不超过准物业小区0.40元/㎡·月收费标准，减轻业主的经济负担。 

　　（五）将自治管理的收费管理纳入市县物价、物业主管部门监管范围，督促管理主体健全财务账册，建立成本核算机制，完善收费和使用支出公示、公开制度，接受业主监督。 

　　（六）继续实施老旧小区改造工程，通过政府投资，使用住宅专项维修资金，业主承担一定比例的费用等，对小区的基础设施进行更换、维修和改造，改造完成后，由辖区街道、社区和业主委员会征求业主意见，选聘有公益性质的物业公司进行差别化管理，实施准物业管理，物业管理费实行政府定价，按照分类定级，执行一级服务小区0.60元/㎡·月，二级服务小区0.80元/㎡·月标准。 

　　通过以上措施，结合新时期辖区社区服务型党建工作，以服务市民，提升广大业主满意度为主线，形成社区政策引领优势与物业服务专业优势相结合，社区党建软实力与物业党建硬配套相结合，鼓励业主居民党员发挥示范作用，发扬主人翁精神，在小区自治管理中与物业协同共进，将员工党员培养成物业服务各条线的骨干力量，在服务工作中起到带动作用，使企业党建与社区党建共促共建，在服务业主中形成互助力。力争在三年时间内，实现城区老旧小区物业管理和自治管理全覆盖。 

　　                             银川市住房和城乡建设局

　　                                 2018年7月11日 

　　联系单位及电话：市供热物业办  段继刚  6899972