杭玉红、司敏源代表：

  您提出的关于进一步加强对物业公司管理、规范我市物业管理的建议收悉。该建议由市住建局承办（市民政局、自然资源局、审批局联合办理）。市住房和城乡建设局在接到代表的建议后，组织人员就做好建议办理工作进行调研论证，制定了办理方案，于5月20日召开关于人大建议、政协提案答复工作会议研究通过，指定由市物业服务中心张勇负责办理落实。办理过程中，于7月22日约见了提建议的代表，深入了解了有关情况，听取了代表对办理工作的意见和要求。办理结束后，告知并征求了代表对办理结果的意见，经市住房城乡建设局冯德旺局长审核同意，现将办理情况答复如下：

一、基本情况

伴随着房地产业的迅猛发展，物业服务也快速进入社会经济生活，并得到了迅速的发展，成为城市管理、社区建设和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。随着我市房地产市场的发展需求，银川市1995年正式成立第一家专业化物业服务企业，截至目前，银川市物业服务覆盖面积达2.06亿平方米，物业管理项目2494个，其中居民住宅小区1367个，面积1.08亿平方米。录入物业服务信用监管系统的物业企业有744家，完成企业信用建档的609家，从业人员约4.5万人。银川市6个县市区居民住宅小区物业管理已实现全覆盖（含物业企业管理、社区托管和产权单位或业主自管），其中：各县（市）区居民住宅小区由物业企业实施专业化管理的比率兴庆区57%；金凤区73%；西夏区68%；灵武市92%；永宁县57%；贺兰县89%。

二、工作推进情况

（一）健全管理机制，提升管理效能。自2014年7月1日，我市部分物业职能下放到了三区政府，实现了物业管理“重心下移、属地管理”的目的，初步形成了“两级政府、三级网络、四级管理”的物业行政管理架构，并于2019年修订《银川市物业管理条例》中进一步明确了职能职责。这对强化和落实辖区政府和基层组织在物业管理中的职能，行使属地管理权，特别是老旧小区物业管理的组织和实施，促使全市物业行业服务水平的整体提高有着重要意义。

（二）加强行业监管，压实属地责任。为进一步规范全市物业管理工作，压实属地管理责任，强化物业管理与服务效能，加强物业日常管理工作，提升物业行业整体服务水平，银川市印发了《银川市加强物业管理考核工作实施意见》《关于2022年银川市物业管理考核重点工作的通知》等政策文件，市住房和城乡建设局依托对各县（市）区物业管理工作考核，加强对属地物业主管部门的指导，加大对各县（市）区物业管理工作的监督检查，截至目前，安排市物业服务中心开展市级抽查检查物业项目300余个（次），下发通报42 期；指导各县（市）区日常检查物业项目2067个（次），约谈物业服务企业63个，下发限期整改通知书 505份，行政处罚 1个。

（三）开展“红色物业”，融入基层治理。一是融入基层社会治理体系。推动业主委员会、物业服务企业成立党组织，建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，强化街道对小区物业管理活动的属地管理责任，落实政府职能部门、社区、专营单位对小区事务的管理责任，化解物业管理矛盾纠纷。二是健全业主委员会治理结构。加强对业主委员会人选把关，鼓励“两代表一委员”参选业主委员会成员。扩大业主委员会决策事项范围，加强业主委员会监督，加大业主委员会决策事项公开力度。三是提升物业管理服务水平。扩大物业管理覆盖范围，明确街道对无物业管理小区的托底服务责任。落实物业服务企业服务质量主体责任，通过健全服务质量保障体系、打造优秀项目、规模化经营等方式，提升物业服务质量。四是推动发展生活服务业。加强智慧物业管理服务能力建设，采集物业管理信息和生活服务数据，确保数据不泄露、不滥用。提升设施设备智能化管理水平，促进线上线下服务融合发展。

（四）加快诚信建设，促进行业发展。在“放管服”改革和加快推进社会诚信体系建设的大背景下，2018年，为了顺利衔接物业行业资质取消后行业监管，市住建局及时修订了《银川市物业服务企业及物业从业人员信用信息管理办法》，出台了《银川市物业行业“红黑名单”管理办法》《银川市物业服务项目经理人管理办法》等规范性文件，对物业企业及项目经理人进行信用信息动态监管，初步建立了市场准入、退出机制。积极搭建信用信息共享渠道，让广大市民通过政府官网、微信公众号等查询到银川市物业企业及物业项目经理人信用信息情况，为今后房地产企业选聘前期物业服务企业、业主和业主大会选聘物业服务企业和续签《物业服务合同》提供参考。银川市物业行业信用管理案例，获得全国“优秀百强信用案例”，且是物业行业唯一入选的信用案例。

（五）开展星级评定，提高服务水平。2022年，为建立服务规范、文明和谐、群众满意、质价相符的长效管理机制，制定出台了《银川市住宅小区物业服务质量星级化评定实施办法(试行)》，通过对物业服务企业住宅小区服务项目的环境卫生、绿化、秩序维护管理、共用部位及设施设备维护等服务内容以及信息公开公示、社区治理等方面所达到的实际服务水平进行综合评价，评定该项目物业服务质量的星级标准，依据星级评定结果对物业服务企业和住宅小区物业服务项目进行管理。

（六）推动基层治理，化解基层矛盾。一是积极组织业主委员会和物业公司开展民主协商。社区居民委员会积极配合街道（乡镇）加强对业主委员会和小区物业公司的协作与指导，发挥业主委员会与物业管理公司之间联系的桥梁，积极协助召集业主大会、组织业委会换届选举、与物业管理公司签订服务合同，了解业主意见和建议，支持鼓励业主委员会与物业公司加强经常性的协调与协商，监督物业公司认真落实业主的意见建议，落实服务承诺，积极调解物业公司与小区业主之间的预提纠纷。二是积极参与对业主委员会的监督管理。民政、住建部门加强协作，指导业主委员会按程序和章程进行组建和运作，积极在业主委员会选举流程指导、业主代表名额的分配与确定、业主委员会成员资格的审核等方面发挥作用，鼓励有条件的社区“两委”成员按程序合法参与业主委员会的选举，兼任业主委员会相关职务；鼓励小区内有专业法律知识、管理能力和特长的业主加入，助力小区组建一支高素质、正确发挥作用的业主委员会队伍。三是加强法治宣传。组织社区以开展文艺节目汇演、有奖知识问答、疑难问题咨询、小区图板巡展活动，以群众喜闻乐见的形式，多层次、多渠道、多角度、多方式地进行《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》相关法律法规的宣传，使广大主正确了解自身的权利和义务，进一步明确业主委员会、物业公司在参与社区治理中应该发挥的作用，使其在选举业主委员会委员、选择物业公司进驻小区时能正确行使自己的权利，引导社区居民依法办事，依法维权。四是加强指导监督。在社区党组织的领导下，指导业主委员会、物业公司完善业主委员会和物业公司的运作实施细则，规范服务流程和监督制约奖惩机制。对业主委员会成员、物业公司成员开展经常性的物业管理知识培训，提高业委会成员、物业从业人员的法律素质和业务素质，做到工作公开、公正、公平，自觉接受基层党组织和主管部门及业主的监督。

（七）加快审批改革，强化规划监管。根据《银川市人民政府办公厅关于印发<银川市进一步深化相对集中行政审批权改革方案>的通知》（银政办发〔2018〕6号）精神，市自然资源局的“一书两证”划转至市审批局。为确保市自然资源局的方案审查与市审批局的规划许可无缝衔接、自然过渡，两局联合签订《关于两证一书划转事宜交接方案专题会议纪要》。目前在审批新建楼盘小区配套公共建筑时，由市自然资源局组织进行总图联审。各相关部门将配建审查意见反馈至市自然资源局，由市自然资源局统一通知建设单位对设计方案进行修改。待方案完善、公示、批准后，市审批局根据建设工程设计方案的批准情况核实物业用房、社区工作用房和居民活动中心的配建位置及面积情况，同时将建设项目的物业用房、社区工作用房和居民活动中心的配建情况纳入《建设工程规划许可证审批表》及《附表》中，明确该项目需配建的位置及面积，为项目的后续审批及工程验收提供更加明确的信息指引。若该项目规划发生调整，审查和变更必须保证小区公共服务设施满足规划的标准配置。同时，市自然资源局在土地供应阶段提供规划条件时，明确提出配建物业服务用房要求；在总平面图审批阶段，通过自然资源、住建和审批等多部门联审方式，就物业服务用房配置的位置及面积予以落实。

三、下一步工作措施

（一）规范业主委员会建立及工作机制。健全物业行业信用管理制度，做到信用管理全覆盖，形成有序的市场准入及退出机制。对业主委员会要加强指导和监督，使业委会能真正代表业主行使职权。加大条例宣传力度，使物业企业、业主委员会、广大业主明确各自的权利义务关系，在主张权利的同时必须认真履行各自义务，使社区更加和谐宜居。探索创新物业管理事务新模式，推进物业管理委员会试点工作，解决业主大会召开难、业主委员会选举难的问题，积极发挥物业管理委员会的“桥梁”作用,为建设和谐美好家园作出贡献。

（二）开展物业服务精细化管理提质增效行动。一是持续开展“加大物业服务收费信息公开，让群众明明白白消费”专项检查行动。进一步夯实属地管理责任，加大行业指导和检查力度，督促物业服务企业落实物业服务“六个公开”制度，做到服务合同公开、服务内容公开、服务电话公开、服务方式公开、收费标准公开、公共收益公开。对未按照要求开展公示公开的，责令限期整改，对整改不到位的，由辖区提出信用扣分建议，对相关物业服务企业给予信用扣分处理。二是开展物业服务能力规范化专项检查行动。指导各县（市）区住建部门主动对接各街道办事处，以社区治理提质增效行动为契机，依托“街道吹哨、部门报到”机制，主动牵头组织辖区市场监管、综合执法、消防、公安等部门加大对物业小区公共服务区域设施设备维护情况、公共服务区域秩序维护情况、停车场（车棚）机动车和非机动车停放管理情况进行联合检查，督促物业服务企业做好小区消防、道路、照明、电梯等公共设施设备的维护管理。同时，对企业擅自变更公共设施用途、未按规定调整收费标准、擅自或变相停水停电停用门禁卡等以及小区出现的违规饲养动物、私搭乱建、飞线充电等违法违规和危害小区公共安全的行为，加大联合执法力度，积极营造秩序良好、服务规范的高品质小区。  

联系人及电话:张勇,6899972  

                         银川市住房和城乡建设局    

  2022年8月10日