为提高老旧小区管理和服务水平，银川市住房和城乡建设局召集辖区物业管理部门认真研究，结合银川市实际，牵头草拟了《关于进一步加强老旧小区物业管理工作的实施意见》（征求意见稿），现将征求意见稿公布，欢迎社会各界通过信函、电子邮件，电话等方式提出意见和建议，以便进一步完善。征求意见截止日期2019年12月24日。

邮寄地址：银川市金凤区北京中路147号银川住建大厦

征求意见反馈邮箱：ycswyfwzx@163.com

联系人：银川市住建局物业科王绘绘

联系电话：0951-6899931

附件：《关于进一步加强老旧小区物业管理工作的实施意见》（征求意见稿）

银川市住房和城乡建设局    

2019年12月5日       

关于进一步促进老旧小区推进物业管理的实施意见 （征求意见稿） 

兴庆区、金凤区、西夏区人民政府，市直各相关部门，各物业服务企业：

根据市委、市政府《银川市整改创建全国文明城市有效提高老旧小区无物业小区管理服务水平工作方案》精神，为进一步提高老旧小区居民居住条件和生活环境，切实推进我市全国文明城市创建工作，结合我市实际情况，制定如下实施意见：

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大精神，按照政府引导、居民参与、市场为主的原则，加快推进银川市老旧小区物业管理市场化进程，提高业主树立有偿服务理念，努力建设“绿色高端和谐宜居”美丽新银川。

二、任务目标

分年度对银川市老旧小区实施综合改造，加大对小区基础设施建设投入力度，履行属地管理责任，优化市场引入机制，实行绩效考核以奖代补扶持。完善老旧小区物业管理长效机制，进一步提升全市老旧小区物业管理服务水平，实现老旧小区物业管理常态化、长效化。

三、实施范围

银川市三区行政区域内建成于2000年1月1日前，环境条件差、配套设施不全或破损严重、无障碍设施缺失、管理服务机制不健全，连续三年以上未有物业服务企业进驻服务，且不宜整体拆除重建的居住小区以及住宅楼。辖区物业管理部门应精准摸底，列出老旧小区清单，结合小区规模、业主意愿、设施情况逐一分析，指导各街道社区制定施策方案。

四、服务标准

根据每个小区配套设施、居民需求、业主意愿，参照《老旧小区物业服务考核细则》的标准，在街道社区指导之下，由物业公司和小区业主共同协商，在物业服务合同中约定。

五、管理模式

（一）分类施策引入物业公司服务管理

1、针对老旧小区相对封闭独立、配套设施较为完善，具有一定建筑规模、已实施综合整治的小区（零、散、小的老旧小区，可采取集中“打包”方式），由所在街道牵头、辖区物业管理部门配合，按照有关程序，选聘物业服务企业，签订物业服务合同，实施专业化物业管理服务；针对中央、自治区和银川市国有企业家属院实施“三供一业”改造的，根据“三供一业”国企家属院改制的有关规定，由自治区、银川市“三供一业”承接平台选聘的物业服务企业向小区提供物业服务，过渡期按照服务合同约定，一般不超过5年，过渡期满前90天，在街道社区指导下，由物业公司和小区业主共同协商是否继续续约服务。

2、对于老旧小区基础设施配套不足，基础条件较差的小区。本着“先易后难、统筹兼顾、试点推进、以点带面”的原则，辖区政府要选择基础条件较好的街道或社区开展试点工作，择优选定我市信用等级较高、“十强十优”、综合实力较强的物业企业，与街道办事处或社区签订《物业管理合作协议书》。物业企业接管老旧小区后，采取“先期介入、先行接管、先行服务”模式，先向小区配套保安、保洁、保绿、保亮、环卫设施、秩序维护、门卫执勤等基础物业服务，通过积极争取国家和自治区政策资金扶持、鼓励社会资本投入、居民自筹等拓宽资金筹措渠道，根据小区实际，由物业公司作为发包方配合街道和社区进行整治改造，改造后提供准物业服务管理。各辖区可根据实际，也可以采取先进行整治改造，后引入物业公司管理。对暂时无法引入物业公司管理服务的，由小区所在的街道办事处或社区居委会暂时实行基本物业管理（保洁、保绿、保亮）。

3、对于零散无人管理的楼栋，自治管理不到位或物业公司弃管的老旧小区，辖区应当尽快组建国有物业公司解决无人管理问题。

六、优惠政策扶持

1、政府投入。辖区政府根据实际需求和财政能力，统筹安排一定资金，用于老旧小区基础设施改造，逐年加大老旧小区改造力度。市政府依据实际，制定配套奖补政策，以奖代补支持辖区改造工作。

2、财政奖补。市、辖区将对老旧小区引入物业管理情况进行考核，依据考核结果拨付奖励资金。市财政按照辖区拨付奖励资金情况1:1进行配比。原则上考核奖励资金标准为市、辖区财政0.10元/㎡·月，两级财政共计补贴0.20元/㎡·月，补贴时间为三年（2019年7月1日至2021年7月1日）。以服务面积和当年实际服务时间为基准，按月计算实施奖补，服务时间不足半月部分的不予计算，超过半月不足一个月的按照50%计算。

3、激励政策。

一是规模经营激励。以街道办事处或社区居委会为单位，将辖区内老旧小区的物业管理整体打包，确定1家物业企业接管，签订《物业服务合同》，签订期限为2-3年，使其通过规模化经营降低成本。

二是服务经营激励。将物业管理区域内（不含市政道路和政府投资的公共设施）的广告发布权、便民服务亭设置和经营权、停车收费权、快件智能存储柜（物流自提设施）场地租赁收费权等，一并赋予相关物业企业，弥补其物业收费不足。在老旧小区改造、引入社会资本参与老旧小区服务时，鼓励建设物业服务配套用房。

三是优惠经营激励。对自愿接管老旧小区的物业企业，每接管建筑面积1万平方米的，给与物业信用计分5分；对于自愿接管老旧小区建筑面积5万平方米以上、签订物业服务合同3年期限以上的物业企业，在今后参与政府类工程物业项目投标时其评标总分自动上浮10%；对于自愿接管老旧小区建筑面积50万平方米以上、签订物业服务合同3年期限以上的物业企业，给予年度减免税费1%的优惠政策。自2019起，对自愿接管老旧小区提供准物业服务的，将作为企业评先选优、享受政府各项优惠政策的必要条件。

四是简化手续办理。对于自愿接管老旧小区提供准物业服务的企业，各相关部门应当建立“绿色通道”，简化手续办理流程，容缺办理合同备案、信用备案等手续。对承接老旧小区提供物业服务的企业一并纳入银川市物业行业信用体系监管。

七、资金使用程序

老旧小区物业管理奖补资金使用按照考核、申报、公示、拨付、反馈的程序进行核定。

1.考核。详见《银川市老旧小区物业服务考核办法》（附件1）。

2.申报。关于老旧小区物业管理费用奖补，由老旧小区所在辖区的街道依据考核结果填写《老旧小区物业管理财政奖补资金申报表》（详见附件3），每半年（如次月5日内）向辖区物业主管部门进行申报。

3.公示。辖区物业主管部门应将老旧小区物业管理费用奖补考核结果，在辖区政府门户网站进行公示，接受广大群众监督。

4.拨付。辖区住建局根据考核结果，将老旧小区物业管理费用奖补资金报请辖区政府审批，经批准后按年度一次性拨付至相关街道。各相关街道应及时将老旧小区物业管理费用奖补资金拨付到老旧小区物业管理单位。

5.反馈。各相关街道应及时将老旧小区奖补资金使用情况反馈辖区物业主管部门，辖区物业主管部门将适时会同财政局、审计部门进行资金专项督查。

八、保障措施

(一)高度重视，密切配合。加强对老旧住宅小区的整治改造，是惠及民生的实事、好事。各部门要切实提高认识，密切配合，协力做好这项工作，确保所有老旧小区、分散楼栋的环境卫生、居住环境都能得到明显改善。

(二)加强监管，狠抓落实。各部门、各单位要按照工作要求，做到“四个明确”，即明确工作目标任务，明确工作完成时限，明确工作质量效果，明确具体单位和责任人。辖区政府要加大对此项工作的督导力度，运用限期整改、工作警示等措施强力推动工作开展。

(三)广泛宣传，完善矛盾纠纷调解机制。各街道办事处和各社区要深入小区，深入住户，做好居民宣传引导工作。积极争取居民的参与、支持和理解，引导广大居民树立自觉参与社区管理和爱护小区意识。推动物业服务企业主动承担社会责任，引导业主积极履行义务，依法按合同约定缴纳物业费。完善矛盾纠纷调处机制，化解信访矛盾问题。健全街道、社区人民调解组织网络，充分发挥社区人民调解员、基层法律工作者等各级调解委员会，在处理物业服务矛盾、费用纠纷，信访化解等领域发挥积极作用。确保有物业公司管理的、社区或其他单位代管的老旧小区，物业服务费用收费率显著提高，促进市场健康发展，推动我市老旧小区物业管理进步，共建美丽银川。

（四）加强监督管理，规范资金使用。各责任单位要严格按照要求实施奖补，专款专用，及时将老旧小区物业管理费用奖补资金足额奖补到物业管理单位，不得挪用或变更奖补项目。各责任单位要建立老旧小区物业管理费用奖补资金使用情况台账，接受监察机关和审计部门的监督、审计。市住建局将会同财政、审计部门不定期对考核工作进行检查。对于虚假申报套取资金的行为，取消其奖补资格，追回奖补资金，并依法追究有关单位和责任人员的责任。

九、永宁县、贺兰县、灵武市可结合实际，参照执行。

十、本意见自2019年 月 日起施行，有效期至2021年7月1日。

附件：

1.《银川市老旧小区物业服务考核办法》

2.《老旧小区物业服务考核细则》

3.《老旧小区物业服务财政奖补资金申请表》